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東京23区の中古マンション、同じ予算で何㎡買える？区ごとの㎡単価で広さを比べる

【PR】本ページはプロモーション（広告）を含みます。

公開 2026/10/20情報の確認日 10/7読む時間の目安 約11分

約3倍23区の中古マンションの㎡単価の中央値の差（港区と足立区）

東京23区で中古マンションを6,000万円で買うと、どのくらいの広さになるでしょうか。目安は、港区の約30㎡から足立区の約91㎡まで、区によって約3倍の差があります。この記事では、国の取引価格のデータ（2025年4月〜2026年3月の取引）を当サイトが区ごとに集計しました。予算4,000万〜8,000万円での広さの目安を、1つの表に並べています。この目安がどこまで当てになるかと、次に何をたしかめればよいかも書きます。

制度は変わることがあります。手続きの前に公式情報もご確認ください。

予算4,000万〜8,000万円で何㎡？23区の早見表

表の広さは、「予算 ÷ その区の㎡単価」で出した目安です。

㎡単価は、1㎡あたりの価格です。1件ずつ「取引価格 ÷ 広さ」を計算し、区ごとに安い順に並べたときの真ん中の値（中央値）を使いました。中央値は、平均とちがって、ごく高い物件や安い物件に引っぱられにくい値です。

自分の予算に近い列で、候補の区を見てください。区の名前から、その区の相場ページ（価格・築年数・5年前とのくらべ）を開けます。右はしの列は、60㎡を買うのにいくらかかるかの目安（㎡単価 × 60）です。

※広さの目安＝予算÷㎡単価の中央値（小数第2位を四捨五入）。60㎡の目安額＝㎡単価の中央値×60（10万円未満を四捨五入）。どちらも単純な割り算・掛け算の目安で、実際の物件の価格ではありません。23区の合計11,661件、いちばん少ない千代田区で215件。出典：「不動産取引価格情報」（国土交通省）をもとに当サイトが集計・加工（2025年4月〜2026年3月の取引、2026年9月29日取得）。国土交通省が作成した数値ではありません。

8,000万円なら、豊島区から足立区までの15区で60㎡をこえます。港区・千代田区・中央区・渋谷区・目黒区・新宿区・品川区・文京区の8区では、60㎡に届きません。

データは、国土交通省の「不動産取引価格情報」です。実際に家を買った人へのアンケートをもとにした取引価格で、広告の売り出し価格ではありません。

この広さの目安は、どこまで当てになる？

表は、区どうしをくらべる出発点として使ってください。

使うときは、次の4つに気をつけましょう。

1. 売れた部屋の多くは25〜40㎡

売れた部屋の広さの中央値は、23区のうち16区で25〜40㎡でした。一人や二人で住む部屋の取引が多いということです。

㎡単価は、部屋の広さで変わることがあります。家族向けの60〜70㎡の部屋は、表より高いことも安いこともありえます。この記事では、広さごとの㎡単価は集計していません。

とくに品川区・豊島区・墨田区・大田区は、売れた部屋がワンルームなどの小さい部屋にかたよっています。この4区は、当サイトの相場ページで「面積の目安30㎡未満」という注記を付けています。表の目安が、家族向けの広い部屋に当てはまりにくい区という意味です。広い部屋をさがすなら、実際に売り出されている広さの近い物件の値段でたしかめてください。

2. 同じ区でも、物件ごとの差が大きい

マンションの値段は、駅からの距離・階数・向き・築年数・管理の状態で大きく変わります。㎡単価が安い区ほど「お得」というわけでもありません。通勤の時間や住む環境もくらべましょう。

3. 広く買える区は、古い物件が多いから？ → 区ごとに見るとそうとは言えない

23区の築年数（建ってからの年数）の中央値は、16〜27年に収まっていました。㎡単価がいちばん高い港区は20年、いちばん安い足立区は23年です。

当サイトの計算でも、㎡単価の高さと築年数には、ほとんど関係が見られませんでした（順位の相関0.07。0に近いほど関係がないという意味です）。ただし、これは区全体の真ん中の値のくらべです。1件ずつの物件では、築年数が値段に影響します。

4. 広さの測り方がちがうことがある

国が公開する面積は、登記簿（法務局が管理する、土地や建物の記録）の面積です。マンションでは、壁の内側で測った内法面積（うちのりめんせき）です。

売り出しの広告は、壁の中心で測った壁芯面積（へきしんめんせき）のことがあり、登記簿より大きく出ます。表とくらべるときは、どちらの測り方かをたしかめましょう。

広告で50㎡を少しこえる部屋は、登記簿では50㎡未満になることがあります。住宅ローン控除の条件に関わるので、下の「次にたしかめること」も見てください。

出典：「不動産取引価格情報」（国土交通省）をもとに当サイトが集計・加工（2026年9月29日・30日取得）。面積の説明は国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の制度と用語」、加工の説明は国土交通省「不動産取引アンケート調査」アンケートの目的（いずれも2026年10月7日確認）。

5年前とくらべると、同じ予算で買える広さはせまくなった

5年前の㎡単価でも、同じ計算をしました。

5年前は、2020年4月〜2021年3月の取引です。6,000万円で買える広さの目安は、港区が約46.2㎡から約30.0㎡にせまくなりました。足立区は、約124.1㎡から約91.3㎡です。㎡単価の中央値は、港区で53.8%、足立区で36.0%上がっています。

ただし、2つの期間で売れた部屋の広さや築年数の組み合わせが同じとは限りません。値上がりの大きさは目安です。1都3県の市区町村ごとの5年の変化は、「5年で値上がりがはっきりした市区町村は？」で比べています。

出典：「不動産取引価格情報」（国土交通省）をもとに当サイトが集計・加工（2026年9月30日取得。各期間は4月〜翌年3月の4四半期）。

予算は「物件の価格」だけではない

この記事の予算は、物件の価格だけで計算しています。

実際には、仲介手数料（不動産会社に払う手数料）・登記の費用・ローンの手数料・税金などの諸費用が別にかかります。総予算が6,000万円なら、物件にかけられる額はそれより少なくなります。

• 諸費用の目安は、諸費用の計算ツールで出せます。
• 月々の返済額から予算を逆算するなら予算の計算ツール、年収と手元のお金から考えるなら住宅ローンは年収でいくらまで？を見てください。
• 予算に入る街を地図でさがすなら、年収・予算で買える関東の市区町村が使えます。
• 23区ととなりの県の市区の相場の差は、「東京の隣の街は相場がいくら下がる？」で比べています。

広さを優先して、古い物件を買って内装を直す（リノベーションする）人もいます。その場合は、物件の価格とリノベーションの費用を合わせた額で考えます。費用の目安は中古を買ってリノベーションする費用にまとめています。

候補の区が決まったら、次にたしかめること

1. 諸費用もふくめて予算を決める

   予算の計算ツールと諸費用の計算ツールで、物件にかけられる額を出します。

2. 区の相場ページで中身を見る

   早見表の区の名前から、相場ページを開けます。価格の中央値・築年数・取引件数・注記を見ます。関東の相場の一覧から、23区の外の市区町村ともくらべられます。

3. ほしい広さに近い取引を見る

   国土交通省の不動産情報ライブラリ（無料）では、地図から1件ずつの取引価格と広さを見られます。60㎡前後など、ほしい広さに近い取引を見ると、表の目安とのちがいが分かります。

   これは「売れた値段」です。今「売り出し中」の物件の値段は、不動産会社の物件サイトなどで見て、表の目安とくらべましょう。

4. 住宅ローン控除を使うなら、登記簿の面積を見る

   住宅ローン控除は、ローンの残高に応じて税金が戻る制度です。中古の家は、広さが原則50㎡以上であることが条件です。

   2026年以後に住みはじめる場合は、40㎡以上50㎡未満も対象です。ただし、合計所得金額が1,000万円以下の年に限ります。給料だけの人なら、年収から給与所得控除（会社員の経費とみなす額）を引いた額で、年収そのものではありません。

   この広さは、広告ではなく、登記簿にのっている部屋の面積（専有面積）で決まります。登記簿の内容は、法務局で取れる登記事項証明書で見られます。くわしくは住宅ローン控除2026の記事にあります。使えるかどうかは、税務署や税理士にたしかめてください。

出典：国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm ／国税庁 質疑応答事例「床面積の判定」https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/06/03.htm （いずれも2026年10月7日確認。2026年4月1日現在の法令等）

最終確認日：2026年10月7日 ／ 関連：関東の相場 ／ 年収・予算で買える関東の市区町村 ／ 予算の計算 ／ 諸費用の計算 ／ 用語集「専有面積」