購入諸費用の計算機
家やマンションを買うときの諸費用は、当サイトの計算例では中古マンション3,000万円で約6.8%（約203万円）です（下の「計算例」の表）。家を買うときは、物件価格のほかに税金や手数料がかかります。物件の種類と価格を入れると、諸費用の合計と、手元に用意しておきたい現金の目安がわかります。
計算例：中古マンション3,000万円・5,000万円の諸費用
上の計算機と同じ計算式で、中古マンションを買う場合の諸費用を計算した例です。前提を変えると金額は大きく変わるので、自分の条件は計算機に入れて確かめてください。
| 費用 | 3,000万円の場合 | 5,000万円の場合 |
|---|---|---|
| 仲介手数料（上限） | 1,056,000円 | 1,716,000円 |
| 印紙税（売買契約書） | 10,000円 | 10,000円 |
| 印紙税（ローン契約書） | 20,000円 | 20,000円 |
| 登録免許税 | 126,000円 | 210,000円 |
| 司法書士報酬（目安） | 120,000円 | 120,000円 |
| ローン事務手数料 | 594,000円 | 990,000円 |
| 火災保険・地震保険（目安） | 100,000円 | 100,000円 |
| 不動産取得税（入居後に納付） | 0円 | 165,000円 |
| 諸費用の合計 | 2,026,000円 | 3,331,000円 |
| 物件価格に対する割合 | 約6.8% | 約6.7% |
| 用意しておきたい現金（頭金＋諸費用） | 5,026,000円 | 8,331,000円 |
- 中古マンション、2005年建築、登記簿の床面積65㎡、不動産会社の仲介で購入。
- 住宅ローンの借入額は物件価格の9割（2,700万円／4,500万円）。ローン契約は紙の契約書（印紙あり）。事務手数料は定率型（借入額×2.2%、保証料なし）。
- 司法書士報酬12万円、火災保険・地震保険10万円（計算機の初期値）。
- 固定資産税評価額は入力せず、計算機と同じ概算（物件価格の50%を評価額とし、その30%を土地、70%を建物とする）。3,000万円なら土地450万円・建物1,050万円、5,000万円なら土地750万円・建物1,750万円です。
計算式は次のとおりです。
- 仲介手数料＝（物件価格×3%＋6万円）×1.1（消費税）。法律で決まった上限の額です。
- 印紙税：売買契約書は軽減税率（1,000万円超5,000万円以下は1万円）、ローン契約書は本則（同2万円）。
- 登録免許税＝土地の評価額×1.5%＋建物の評価額×0.3%＋借入額×0.1%（住宅用家屋の軽減を使う場合）。3,000万円の例では67,500円＋31,500円＋27,000円です。
- 不動産取得税：建物は（評価額−1,200万円）×3%（1997年4月1日以後に新築された中古住宅の控除）。3,000万円の例は評価額が1,200万円より小さいので0円、5,000万円の例は（1,750万円−1,200万円）×3%＝16.5万円です。土地（マンションの敷地の持ち分）は、住宅用の土地の減額で0円としています。
物件の種類で諸費用はどう変わる？
| 物件の種類 | 諸費用の割合が変わる主な理由 |
|---|---|
| 新築マンション | 売主から直接買う場合は仲介手数料がかからない。修繕積立基金などの一時金がかかる物件がある |
| 新築戸建て（売主から直接） | 仲介手数料はかからないが、建物の表示登記などの費用がかかる |
| 中古マンション・中古戸建て | 仲介手数料（上限は物件価格×3%＋6万円＋消費税）がかかる。当サイトの計算例では約6.7〜6.8%（上の表） |
それぞれの費用について
仲介手数料
不動産会社に支払う成功報酬です。法律で上限が決まっていて、物件価格が400万円を超える場合は「物件価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。新築分譲のように売主から直接買う場合はかかりません。
印紙税
売買契約書やローンの契約書に貼る印紙の代金です。売買契約書は2027年3月31日までに作成したものは税額が軽くなります。ローンの契約書には軽減がなく、ネット銀行などの電子契約なら印紙は不要です。
登録免許税
土地や建物の持ち主を登記簿に記録するとき、住宅ローンの抵当権を設定するときにかかる税金です。一定の条件を満たす住宅は税率が軽くなります（建物・抵当権の軽減は2027年3月31日まで、土地の軽減は2029年3月31日まで）。
不動産取得税
土地や建物を取得したときに、都県に納める税金です。入居してから数カ月後に納税通知書が届きます。一定の条件を満たす住宅には大きな控除があり、ふつうの広さの住宅なら0円や少額になることも多いです。
諸費用はいつ払う？（契約時・決済時・入居後）
諸費用は、一度にまとめて払うわけではありません。払う時期がずれるので、手元の現金がいつ・いくら必要かを先に確かめておきましょう。
| 時期 | 払う費用 | 決まり・確かめ方 |
|---|---|---|
| 売買契約のとき | 印紙税（売買契約書） | 契約書を作る時までに、契約書に収入印紙を貼って納めます（印紙税法8条）。 |
| 売買契約のあと〜決済 | 仲介手数料 | 国の標準媒介契約約款では、売買契約が成立すると不動産会社は報酬（仲介手数料）を請求でき、契約内容の書面（宅建業法37条の書面）を渡した後に受け取る、と定めています。いつ払うかは、不動産会社と結ぶ媒介契約書の「約定報酬の受領の時期」の欄に書かれます。同じ約款では、ローンが通らずに売買契約を解除した場合、受け取った報酬を全額返すと定めています。 |
| ローン契約のとき | 印紙税（ローン契約書） | 売買契約書と同じく、契約書を作る時までに印紙を貼ります。電子契約なら印紙は不要です。 |
| 決済（登記を申請するとき） | 登録免許税 | 登記を申請するときに、納めた証明（領収証書）か印紙を申請書に貼って出します（登録免許税法21条・22条）。 |
| 入居したあと | 不動産取得税 | 都県から届く納税通知書で納めます。東京都の場合、通知書は毎月7日前後に送られ、納める期限は原則としてその月の末日です。 |
| それぞれの契約で決まる | ローンの事務手数料・保証料、司法書士報酬、火災保険料 | 金融機関・司法書士・保険会社との契約で決まります。請求される時期を、契約の前に確かめておきましょう。 |
手付金は諸費用ではなく、物件の代金の一部を先に払うお金です。いつ・いくら払うかは売買契約書で決まります。決済の日までに用意するお金と持ち物は、決済日までに用意するお金と持ち物のチェックリストで確認できます。
出典
- 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」（仲介手数料）https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
- 国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（令和8年4月）」https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/0020003-124_01.pdf
- 国税庁 No.7108 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
- 国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
- 東京都主税局「不動産取得税」https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/fudosan
- 総務省「不動産取得税」https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_11.html
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2026/08taikou_02.htm