住宅ローン返済シミュレーター
借入額・金利・返済期間を入れると、毎月の返済額と利息の合計がすぐにわかります。金利が上がった場合の比較や、年収から無理なく借りられる額の目安も計算できます。
金利が上がったらどうなる？
変動金利を選ぶ場合は、金利が上がったときの返済額も確認しておくと安心です。下の表は、全期間その金利だった場合の単純な比較です。
| ケース | 金利 | 毎月の返済額 | 利息の合計 |
|---|
年収から借りられる額の目安
計算結果の見方：返済負担率はどこまでが目安？
返済負担率は、年収のうち、1年間に返すローンの合計が何%かを表す数字です。住宅金融支援機構のフラット35では、住宅ローンだけでなく、車のローン・教育ローン・カードローンなどすべての借入の返済を合わせて計算します。年収は、原則として申し込む年の前年の収入です（会社員で給与だけなら、税金などを引く前の給与の額）。
審査の基準の例として、フラット35は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下と決めています（2026年9月30日時点）。
ただし、この基準は「審査で借りられる上限」の目安です。「無理なく返せる額」とは同じではありません。たとえば年収600万円の場合、年間の返済は次のようになります。
| 返済負担率 | 1年間の返済 | 1か月あたり |
|---|---|---|
| 35% | 210万円 | 17.5万円 |
| 25% | 150万円 | 12.5万円 |
同じ年収でも、35%と25%では毎月5万円の差があります。子どもの教育費、車の買い替え、老後の貯金など、これから必要なお金は家庭ごとに違います。上の計算機で返済負担率を変えながら、家計に合う額を確かめてみてください。このページの初期値（25%）は計算用の例で、どの家庭にも当てはまる基準ではありません。
金利はいくらで計算すればいい？
この計算機の金利の初期値（1.00%）は、計算のための例です。実際の金利は、金融機関ごと、審査の結果ごとに違います。検討している金融機関の公式サイトで、今の金利を確かめてから入れてください。フラット35の金利は、住宅金融支援機構の金利情報のページで公表されています。
もう一つ大切なのは、いつの金利で借りることになるかです。たとえばフラット35は、申し込んだときではなく、お金を受け取るとき（融資の実行時）の金利が使われます。申し込みから引き渡しまでに金利が変わることがあるので、少し高めの金利でも計算しておくと安心です。
住宅ローンの金利には、主に次の3つのタイプがあります。
- 全期間固定金利型：お金を借りるときに、返し終わるまでの金利が決まります。途中で変わりません。
- 固定金利期間選択型：最初の一定の期間だけ金利が固定され、その期間が終わると、その時点の金利で見直されます。
- 変動金利型：返している途中で金利が見直されます。半年ごとに金利を見直し、毎月の返済額は5年ごと（上げ幅はそれまでの1.25倍まで）に見直す仕組みが一般的ですが、このルールがない金融機関もあります。
変動金利や固定期間の終わった後の金利は、将来いくらになるかわかりません。上の「金利が上がったらどうなる？」の表で、0.5%や1.0%高くなった場合の返済額も見ておくと、家計への影響がつかみやすくなります。どのタイプが合うかは、収入の見通しや貯金によって人それぞれです。当サイトは特定の金利タイプや金融機関をおすすめしません。迷うときは、金融機関やファイナンシャルプランナーに相談してください。
元利均等返済と元金均等返済の違い
- 元利均等返済：毎月の返済額（元金＋利息）が一定。家計の計画を立てやすく、多くの人が選ぶ方法です。そのぶん元金の減りが遅く、利息の合計は多くなります。
- 元金均等返済：毎月返す元金が一定で、利息は残高に応じて減っていきます。最初の返済額は高めですが、利息の合計は少なくなります。取り扱いのない金融機関もあります。
計算方法と出典
- 元利均等返済：毎月の返済額＝借入額×月利÷（1−（1＋月利）−返済回数）。月利＝年利÷12。
- 元金均等返済：毎月の元金＝借入額÷返済回数。初回の利息＝借入額×月利で、利息は残高に応じて毎月減ります。
- 年収からの借入の目安：月々の返済上限＝（年収×返済負担率−他の借入の年間返済額）÷12 から、元利均等の式で逆算しています。
- フラット35の総返済負担率の基準：住宅金融支援機構「フラット35 利用条件」https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html （2026年9月29日確認）