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中古マンションの相場は築年数で決まる？1都3県の市区町村を㎡単価と築年数でそろえて比較

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公開 2026/10/12情報の確認日 10/7読む時間の目安 約9分

136市区町村1都3県で築年数と㎡単価を比べた中古マンションの市区町村

中古マンションの相場（ふつうの売買の値段）は、築年数だけでは決まりません。築年数は、建ててからの年数です。古い部屋の売買が多い街ほど、1㎡あたりの値段（㎡単価）は安い傾向があります。でも、築年数が同じくらいでも、㎡単価が3倍以上ちがう街があります。1都3県の市区町村を築年数ごとに並べ、候補の街のたしかめ方をまとめました。

制度は変わることがあります。手続きの前に公式情報もご確認ください。

築年数が古い市区町村ほど、㎡単価は安い？

おおむね、そのとおりです。

比べたのは、1都3県の136市区町村・24,305件です。㎡単価は、値段を部屋の広さ（専有面積）で割った値です。広さのちがう部屋どうしでも比べられます。

並べると、売れた部屋が古い街ほど、㎡単価が安い傾向がはっきり出ました。

ただし、街ごとの㎡単価の差のうち、築年数のちがいで説明できるのは半分ほどでした（当サイトの計算）。しかも古い部屋が多い街は、都心から遠いことが多いです。つまり「古いから安い」とは言い切れません。駅や都心までの距離など、場所のちがいも大きく効いています。

築年数をそろえると、㎡単価はどれくらいちがう？

同じくらいの古さでも、㎡単価は何倍もちがいます。

136市区町村を、売れた部屋の築年数で6つの帯（グループ）に分けました。「帯の真ん中」は、帯に入る街の㎡単価を並べた真ん中の値です。候補の街は、この値と比べてみてください。

19年以下の帯でいちばん高いのは豊島区（127.3万円）ですが、約28㎡と小さい部屋の取引が多いため、例から外しました。出典：「不動産取引価格情報」（国土交通省）をもとに当サイトが集計・加工（2025年4月〜2026年3月の取引、2026年9月29日取得）。国土交通省が作成した数値ではありません。

古い帯ほど、真ん中の㎡単価は下がっています（35〜39年の帯だけは30〜34年と同じくらい）。

一方で、同じ帯の中の差は大きく出ました。25〜29年の帯では、7倍以上の開きがあります。

同じお金で買える広さもちがいます。ただの計算ですが、3,000万円を㎡単価で割ると、目黒区（144.0万円）は約21㎡です。千葉市稲毛区（24.5万円）なら約122㎡です。その広さの部屋が売りに出ているとは限りません。

相場が安い街は、なぜ安い？2つの型

安い街は、おもに2つの型に分けられます。型が分かると、物件を見るときに何をたしかめればよいかが分かります。

• 型1：古い部屋の売買が多い：さいたま市岩槻区（築43年）・入間市（築37年）・千葉市若葉区（築47年）など。㎡単価は17.0万〜18.3万円です。都心から離れた場所でもあるので、古さだけで安いとは言えません。この型では、地震への強さと修理の計画をとくにたしかめます。
• 型2：築年数のわりに安い：成田市・市原市・千葉市稲毛区・印西市（築25年・25.5万円）など。築25〜29年の帯なのに、帯の真ん中（46.4万円）の半分ほどです。この型では、駅までの距離や通勤の時間が自分に合うかをたしかめます。

例：あなたの候補が市川市と市原市なら

2つの帯から、値段と件数（その期間の売買の数）も並べました。値段・㎡単価・築年数は、それぞれ別に出した真ん中の値です。かけ算しても合いません。

出典：「不動産取引価格情報」（国土交通省）をもとに当サイトが集計・加工（2025年4月〜2026年3月の取引、2026年9月29日取得）。国土交通省が作成した数値ではありません。価格・㎡単価・築年数はそれぞれ別に求めた中央値で、同じ1件の物件の値ではありません。

2つの街は帯がちがうので、それぞれ自分の帯の真ん中と比べます。市川市は帯の真ん中（35.0万円）より高く、市原市は帯の真ん中（46.4万円）の半分ほどです。しかも市原市は、市川市より売れた部屋が新しいのに、㎡単価は半分以下です。市原市の安さは「古いから」では説明できず、型2にあたります。

市原市を候補に残すなら、まず駅までの距離と、通勤にかかる時間が自分に合うかをたしかめます。市川市なら、古さに合わせて、地震への強さと修理の計画を見ます。これは考え方の例で、どちらの街がよいかを示すものではありません。

自分の候補の街をたしかめる手順

次の順に見ると、安さの理由と予算に合うかが分かります。

1. 相場ページで値を見る

   関東の相場で候補の市区町村を開き、中古マンションの値段・㎡単価・築年数・件数を見ます。

2. 上の帯の表と比べる

   築年数が入る帯の真ん中より、高いか低いかを見ます。低ければ、2つの型のどちらに近いかを考えます。

3. 予算に合うかを見る

   年収・予算で買える関東の市区町村で、予算に合う街をさがします。予算の逆算シミュレーションでは、毎月返せる額から値段の目安を出せます。

4. 1件ごとの売買を見る

   国土交通省の不動産情報ライブラリでは、1件ごとの値段・広さ・建てた年を見られます。気になる駅の近くの売買を、相場ページと比べてみましょう。

中古マンションは築何年まで？

「築何年までなら買ってよい」という決まった線はありません。築年数だけで区切らず、値段と次の点を合わせてたしかめます。

• 耐震基準（地震に耐えるための基準）：昭和56年（1981年）以前の建物は、古い基準（旧耐震基準）で建てられたかもしれません。国は、こうした建物に耐震診断（地震への強さを調べること）を呼びかけています。築年数だけでは分かりません。建築確認（工事の前に、建物の計画を審査する手続き）を受けた日を、売主や不動産会社に聞きます。どちらの基準かは、完成した年ではなく、この日で決まるためです。
• 修繕積立金：修繕積立金は、将来の大きな修理のために毎月積み立てるお金で、上がることがあります。買う前に長期修繕計画（何年後にどんな修理をするかの計画）を見せてもらいます（修繕積立金の値上げを購入前に確認する方法）。

このほか、住宅ローン控除（税金が戻る仕組み）の建物の条件と、リフォームの費用も見ておきましょう。

出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html （2026年10月7日確認）

まとめ

1都3県の136市区町村では、古い部屋の売買が多い街ほど㎡単価が安い傾向がありました。それでも、同じ築25〜29年の帯で20.0万円（成田市）から144.0万円（目黒区）まで開きがあります。

安い街を見つけたら、「古いから安い」のか「同じ古さでも安い場所」なのかを分けて見ましょう。そのうえで、相場ページと予算で買える市区町村で、予算に合うかをたしかめてください。

表・数値は、「不動産取引価格情報」（国土交通省）をもとに当サイトが市区町村別に集計・加工して作成したものです（2025年4月〜2026年3月の取引、2026年9月29日取得）。国土交通省が作成した数値ではありません。築年数と㎡単価の傾向の強さは、当サイトの計算で順位の相関 −0.78、築年数で説明できる割合は約54％です。相場データを更新したときは、この記事の表も計算し直します。

最終確認日：2026年10月7日 ／ 関連：関東の相場 ／ 年収・予算で買える関東の市区町村 ／ 予算の逆算シミュレーション ／ 中古マンションの値下げ交渉