予算の逆算：月々の返済額から物件価格の目安を計算
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月々払える額（または年収と返済負担率）と頭金を入れると、住宅ローンの借入額の目安と、諸費用を差し引いたうえでの物件価格の目安がわかります。たとえば月12万円・頭金500万円・金利1.0%・35年なら、借入額の目安は約4,251万円、物件価格の目安は約4,449万円です（中古マンションで、諸費用約302万円を諸費用計算と同じ式で計算した場合）。
諸費用を詳しく計算返済額と金利上昇を確かめる住宅ローン控除の目安を計算
この価格に近い市区町村の相場
上の物件価格の目安に、取引価格の中央値が近い市区町村です（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）。物件を紹介するものではなく、相場を確かめるための入口です。中央値は、その期間に取引された物件の真ん中の価格で、広さや築年数はさまざまです。
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出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）「不動産取引価格情報」（国土交通省）をもとに当サイトが市区町村別に集計・加工して作成（2025年第2四半期〜2026年第1四半期の取引、2026-09-29取得）。国土交通省が作成した数値ではありません。このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。
計算の前提と式
- 月々の返済額（年収から計算するとき）＝（年収×返済負担率−他の借入の月々の返済×12）÷12。ローン計算の「年収から借りられる額の目安」と同じ式です。
- 借入額の目安＝月々の返済額×（1−（1＋月利）−返済回数）÷月利（元利均等返済の式を逆にしたもの。月利＝年利÷12、返済回数＝返済期間×12。金利0%のときは月々の返済額×返済回数）。ボーナス返済はなしとしています。
- 物件価格の目安＝「物件価格＋その価格での諸費用」が「借入額の目安＋自己資金」以内に収まる、最も高い物件価格（1万円単位）。借入額と自己資金の合計で、物件価格と諸費用の両方を払う、という考え方です。諸費用は物件価格によって変わる（仲介手数料・登録免許税・不動産取得税など）ため、物件価格を1万円単位で動かして、収まる最大の価格を探しています（二分法）。
- 諸費用の目安は、諸費用計算と同じ式・同じ税率（2026年9月29日時点）で、物件の種類ごとに計算します。借入額は万円単位に丸めて使います（「諸費用を詳しく計算」のリンク先で同じ合計になります）。
- 「諸費用の計算のしかたを変える」で割合を指定したときは、物件価格の目安＝（借入額の目安＋自己資金）÷（1＋諸費用の割合）、諸費用の目安＝物件価格の目安×諸費用の割合です。
- 毎月の返済額・総返済額は、借入額の目安を元利均等返済で計算し直したものです（上の月々の返済額と一致します）。
諸費用計算の入力のうち、このページで入れない項目は、諸費用計算の初期値を使います。
| 前提 | 中古マンション | 新築マンション | 中古戸建て | 新築戸建て |
|---|---|---|---|---|
| 床面積（登記簿面積） | 65㎡ | 65㎡ | 65㎡ | 65㎡ |
| 建築年 | 2005年 | - | 2005年 | - |
| 土地の面積 | - | - | 120㎡ | 120㎡ |
| 不動産会社の仲介 | あり | なし | あり | なし |
| 火災保険・地震保険 | 10万円 | 10万円 | 30万円 | 30万円 |
| 修繕積立基金など | - | 40万円 | - | - |
どの種類も、司法書士報酬12万円、ローン事務手数料は定率型（借入額×2.2%、保証料なし）、ローン契約は紙の契約書（印紙あり）、固定資産税評価額は物件価格からの概算（物件価格の50%を評価額とし、マンションは30%、戸建ては60%を土地とする）です。物件の広さ・築年数・手数料の型・火災保険・固定資産税評価額で諸費用は大きく変わるため、物件が決まったら諸費用計算で計算し直してください。
返済負担率の考え方
返済負担率は、年収のうち、1年間に返すローンの合計が何%かを表す数字です。審査の基準の例として、住宅金融支援機構のフラット35は、車のローンなども含めたすべての借入の返済について、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下としています。
ただし、これは「審査で借りられる上限」の目安で、「無理なく返せる額」とは同じではありません。無理なく返すための目安としては、20〜25%くらいに抑える考え方がよく使われます。このページの初期値（25%）は計算用の例で、どの家庭にも当てはまる基準ではありません。子どもの教育費や老後のための貯金など、家庭ごとの事情に合わせて変えてください。年収別の早見表は住宅ローンは年収でいくらまで？無理なく返せる借入額の早見表にまとめています。
金利と借入額について
金利の初期値（1.00%）は計算のための例です。実際の金利は金融機関ごと、審査の結果ごとに違います。同じ月々の返済額でも、金利が高いほど借入額の目安は小さくなります。変動金利で考える場合は、金利を0.5%〜1.0%上げた値でも計算し、物件価格の目安がどれだけ下がるかを確かめておくと安心です。当サイトは特定の金融機関や金利タイプをおすすめしません。
頭金が諸費用より少ないと、計算上は借入額の一部で諸費用を払うことになります。諸費用までローンで借りられるかどうかは、金融機関や商品によって違います。