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中古マンションを買ってリノベ｜費用の考え方・一体型ローン・税の軽減【2026年】

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公開 2026/10/7情報の確認日 9/30読む時間の目安 約15分

6か月以内住宅ローン控除の入居の条件（取得から）

中古を買ってリノベーションするときは、ローンと税の日程に注意します。物件と工事をまとめて借りる方法（フラット35リノベなど）ではお金を受け取るのが工事の後になることがあり、住宅ローン控除には「取得から6か月以内に入居」という条件があるためです。関東で中古マンションなどを買って、リノベーション（大きなリフォーム）を考えている人向けの記事です。進め方、費用の公的なデータ、ローンの借り方、税の軽減と補助金の期限、買う前に確かめることを、国や住宅金融支援機構の資料で整理しました。

制度は変わることがあります。手続きの前に公式情報もご確認ください。

中古を買ってリノベする流れ（物件探しから入居まで）

1. 1. 物件探し

   立地・価格に加え、耐震・管理規約・管理の状態を見ます。

2. 2. リノベの計画と見積もり

   できれば契約前に工事会社に現地を見てもらい、概算を出してもらいます。

3. 3. 購入の契約とローン

   物件代と工事代をまとめて借りるか、別々に借りるかを決め、金融機関に申し込みます。

4. 4. 工事

   マンションでは、工事の前に管理組合への申請と承認が必要なことが多くあります。

5. 5. 入居

   住宅ローン控除などの期限に間に合うか確かめます。

国土交通省の「マンション標準管理規約」では、フローリング、ユニットバスの設置、配管の枝管の取り替え、間取りの変更などは、事前に理事長へ申請し、承認を受ける工事の例とされています。承認は理事会の決議で決まります。

出典：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」令和7年10月17日改正、第17条とコメント https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansionkiyaku.html （2026年9月30日確認）。実際のルールはマンションごとの管理規約・使用細則で決まります。

別々の会社に頼む場合と、まとめて頼む場合

物件探しを仲介会社、工事をリフォーム会社に別々に頼む方法と、物件探しから設計・工事まで1社（ワンストップ）で頼む方法があります。どちらがよいかは人によって違います。

どちらでも、見積書の内訳と追加工事の扱いを、契約前に書面で確かめます。

費用の目安：公的な統計で分かること

「中古を買ってリノベした工事費」そのものを示す公的な統計は、今回の調査では見つかりませんでした。そのため工事費の相場は書かず、公的な統計で分かる範囲を載せます。

購入後の工事費は、どちらの統計でも分けて示されていません。

出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」（2026年7月）2.4.1、5章(4)(5) https://www.mlit.go.jp/report/press/content/002012180.pdf ／住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」（2026年7月24日）中古マンション融資利用者の主要指標 https://www.jhf.go.jp/files/topics/4941_ext_99_1.pdf （いずれも2026年9月30日確認）

費用の内訳の考え方

• 物件価格：売買契約の金額。
• 購入の諸費用：仲介手数料、登記の税金、ローンの手数料など。諸費用の計算で目安を出せます。
• 工事費：設計費、解体、設備、内装など。複数社の見積もりを同じ条件で比べます。
• 工事中のお金：今の家賃やローンとの二重払い、つなぎ融資の利息・手数料、管理費・修繕積立金。
• 予備費：解体して初めて分かる不具合に備える分。

ローン：まとめて借りるか、別々に借りるか

フラット35リノベのリフォーム一体タイプは、お金を受け取るのが工事の完了と検査の後です。物件代金の支払いにつなぎ融資が必要な場合は、取扱金融機関に相談します。扱う金融機関は限られ、予算に達すると受付が終わります（終了の3週間前までに告知）。

金利は毎月変わるため書いていません。最新の金利はフラット35の公式サイトで確認し、返済額はローン返済シミュレーターで試算できます。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】リノベ」 https://www.flat35.com/loan/lineup/reno/ 、同「ご利用条件」 https://www.flat35.com/loan/lineup/reno/conditions01.html 、同「融資手続」 https://www.flat35.com/loan/lineup/reno/procedure01.html 、同「【フラット35】中古住宅融資が使いやすくなります！」（2026年8月18日）https://www.flat35.com/topics/topics_20260818.html （いずれも2026年9月30日確認）

税の軽減と補助金（期限つき）

住宅ローン控除

• 中古住宅の控除は、2030年12月31日までの入居が対象。控除率は0.7%です。
• 借入限度額は性能で変わり、省エネ性能がない「その他の住宅」は2,000万円・10年です。性能別の表は住宅ローン控除2026の記事にあります。
• 取得の日から6か月以内に入居が条件です（工事分の控除は、工事の日から6か月以内の入居）。工事が長引くと外れるおそれがあります。
• 床面積は登記の面積で50㎡以上で、その年の合計所得が2,000万円以下（40㎡台は1,000万円以下）。1982年1月1日以後の建築か、耐震基準に合う証明が必要です。
• それより古い建物でも、取得の日までに申請し、入居までに耐震改修をして証明を受ければ「その他の住宅」として対象になります。
• 工事費の借入は、工事費が100万円を超えるなどの条件を満たせば「増改築等」として控除の対象になります（2,000万円・10年）。購入分と両方ある場合の計算は、税務署か税理士に確認してください。
• 補助金を受けた場合は、その額を差し引いて計算します。購入分の控除額の目安は住宅ローン控除シミュレーションで計算できます。

出典：国税庁 タックスアンサー「No.1211-3 中古住宅を取得した場合」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm 、「No.1211-4 増改築等をした場合」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-4.htm 、「No.1211-5 要耐震改修住宅を取得した場合」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-5.htm ／国土交通省「令和8年度税制改正概要」p.3 https://www.mlit.go.jp/page/content/001975596.pdf （いずれも2026年9月30日確認）

買取再販住宅の登録免許税（2027年3月31日まで）

不動産会社がリフォームして売る「買取再販」の住宅を買うと、建物の所有権移転登記の税率が0.1%になります（一般の住宅の軽減は0.3%、本来は2%）。期限は2027年3月31日です。

主な条件は、床面積50㎡以上、業者が取得してから2年以内の再販、新築から10年を過ぎた住宅、工事費が建物価格の20%以上か300万円以上、などです。当てはまるかは売主の業者に確かめます。自分で中古を買ってリノベする場合は、条件を満たせば一般の軽減（0.3%）の対象です。

出典：国土交通省「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000024.html 、同「登録免許税の特例措置について」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001903463.pdf （2026年9月30日確認）

リフォームの税の特例

• 所得税：耐震・省エネ・バリアフリーなど一定の改修をすると、工事費の目安額の10%などを所得税から差し引ける特例があります。2028年12月31日まで延長されました。
• 固定資産税：一定の改修をすると、工事完了の翌年度分の固定資産税が減る特例があります（例：省エネ改修は3分の1を減額）。2031年3月31日まで延長されました。東京23区の省エネ改修の減額では、2014年（平成26年）4月1日以前からある住宅で、窓を含む断熱改修の工事費が60万円超（補助金を除く）などが条件で、工事完了後3か月以内に都税事務所へ申告します。

出典：国土交通省「令和8年度税制改正概要」p.7 https://www.mlit.go.jp/page/content/001975596.pdf ／東京都主税局「省エネ改修工事をした住宅に対する固定資産税の減額」 https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/genmen/htt_kt/htt_shoenegenmen （2026年9月30日確認）。23区以外は市町村の窓口で確認してください。

国の補助金（2026年9月30日時点）

どちらも登録事業者が申請する仕組みで、予算に達するとその時点で終わります。マンションの窓は共用部分のため、管理組合の承認が必要です（次の節）。

出典：みらいエコ住宅2026事業「リフォーム 対象要件の詳細」 https://mirai-eco2026.mlit.go.jp/reform/ ・トップページ https://mirai-eco2026.mlit.go.jp/ ／先進的窓リノベ2026事業 https://window-renovation2026.env.go.jp/ 、「事業概要」 https://window-renovation2026.env.go.jp/about/ （いずれも2026年9月30日確認）

買う前に確かめること

耐震：1981年6月以降の建築確認か

今の耐震基準（新耐震基準）は、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されています（完成の年ではありません）。住宅ローン控除や登録免許税の軽減では「1982年1月1日以後の建築」か、耐震の証明があることが条件です。

出典：国土交通省「マンションの耐震性等についてのQ&A」 https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071208_2_.html ／国税庁 No.1211-3（上記）（2026年9月30日確認）

管理規約：自分では工事できない部分

• 窓枠・窓ガラス：専有部分に含まれない（共用部分）。性能を上げる改良は管理組合が計画修繕で行うのが原則で、すぐに行えない場合に理事長の承認を受けて自分で行える。
• 玄関ドア：専有部分は錠と内側の塗装だけ。
• 配管：給水管のうち本管から各住戸のメーターまでと、排水の立て管は共用部分。専有部分の枝管の取り替えは承認が必要な工事の例。
• 床：フローリングにする工事は承認が必要な例。遮音の条件を決めているマンションもある。

購入前に、管理規約と使用細則を取り寄せて確認します。長期修繕計画を見ると、窓や配管の改修が計画されているか分かります。修繕積立金の状況もあわせて確かめます（修繕積立金の購入前チェック）。

出典：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」令和7年改正、第7条・第17条・第22条・別表第2とコメント https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansionkiyaku.html （2026年9月30日確認）

インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険

• インスペクション（建物状況調査）は、講習を修了した建築士が、構造の主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分を調べます。買主が行う場合は売主の同意が必要です。費用は国交省の手引きで「6万円程度〜」が目安とされています。
• 仲介会社は、媒介契約の書面に、調査をする人のあっせんについて書くことになっています。一定の期間内に調査済みなら、重要事項説明で結果の概要が説明されます。
• 既存住宅売買瑕疵保険は、引き渡し前の検査に合格すると入れる保険で、構造や雨漏りの部分に欠陥が見つかった場合に補修費用などが支払われます。

調査で分かった不具合は、工事の計画や価格の相談の材料になります（中古マンションの値下げ交渉）。

出典：国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001735147.pdf ／宅地建物取引業法 第34条の2第1項第4号・第35条第1項第6号の2 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 （2026年9月30日確認）

まとめ

中古を買ってリノベする場合は、物件・工事・ローン・税の日程を1本の計画にまとめることが大切です。特に、つなぎ融資の要否、6か月以内の入居、管理組合の承認の3つは、工事の期間と直接つながります。補助金と買取再販の税の軽減には期限があるため、日付を確かめて進めましょう。

最終確認日：2026年9月30日 ／ 関連：購入の流れ・諸費用計算・ローン計算・住宅ローン控除2026・用語集：リノベーション済み物件