この売り出し価格、高い？中古マンションの価格の目安
気になる中古マンションの場所・広さ・築年数を入れると、似た条件の過去の取引（国土交通省のデータ）から、価格の目安（中央値）と、取引の半分・8割が入る幅を出します。売り出し価格を入れると、その価格が似た取引の中で「安め・ふつう・高め」のどこにあるかが分かります。対象は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の中古マンションです。
この目安について（必ずお読みください）
- この数字は、似た条件の過去の取引の分布から当サイトが計算した統計の目安（推計）です。個別の物件の価値を判定するものではありません。不動産鑑定士による鑑定評価（鑑定評価書）ではなく、不動産会社が売買の相談で示す価格でもありません。実際に売れる・買える価格を保証しません。
- 「安め・ふつう・高め」は、似た取引の価格の並びの中での位置です。物件のよしあしや、買うべきかどうかを示すものではありません。同じ条件でも、階・向き・眺め・室内の状態・リフォーム・管理の状態・売り急ぎなどの事情で、価格は大きく違います。
- 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）の「不動産取引価格情報」（2020年第1四半期〜2026年第1四半期の取引163,535件を使用）。これをもとに当サイトが加工・計算して作成したもので、国土交通省が作成した数値ではありません。この目安の計算は当サイトが行っており、その責任は当サイトにあります。
- このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。
- 相続・離婚・裁判など、価格の証明が必要な場面では使えません。売買の判断は、物件の資料・不動産会社の説明・必要に応じて不動産鑑定士の鑑定評価もあわせてご確認ください。
この目安に入っていないもの
国のデータに無いため、計算に入っていない条件です。物件を見るときは、ここを自分で確かめてください。
- 階数・部屋の向き・眺め・日当たり（データに無い）
- 建物名・ブランド・管理の状態・修繕積立金の額（データに無い）
- 室内の状態・リフォームの中身
- 最寄駅からの距離（町名の補正で、町ごとの差はある程度入ります）
- 構造・間取り（入力を4つに絞ったため。広さと築年数で代わりに見ています）
当サイトの調べでは、築25年以上は室内の状態などで価格の差が大きく、目安の外れも大きくなります（精度の表）。
売り出し価格と成約価格の違い
この目安のもとは、実際に売買が成立した価格（国のアンケート）です。不動産サイトに出ている売り出し価格は、売り手の希望の価格で、値下げをしてから成約したり、売れ残ったりすることがあります。そのため、売り出し価格は成約した価格より高めに出ていることが多く、このチェックで「高め」と出やすくなります。東日本レインズ（不動産会社が物件を登録する仕組み）の統計では、新しく売りに出た物件と成約した物件で、㎡単価の平均に次の差がありました。
| 地域 | 新しく売りに出た物件 | 成約した物件 | 比 |
|---|---|---|---|
| 首都圏 | 118.01万円 | 81.07万円 | 1.46倍 |
| 東京都 | 165.25万円 | 116.51万円 | 1.42倍 |
| 神奈川県 | 63.33万円 | 60.85万円 | 1.04倍 |
| 埼玉県 | 47.47万円 | 43.16万円 | 1.10倍 |
| 千葉県 | 42.95万円 | 43.19万円 | 0.99倍 |
値下げの幅は物件ごとに違い、この差をそのまま「値引きできる額」と考えることはできません。値段の交渉の考え方は中古マンションの値下げ交渉の進め方にまとめています。
当サイトで測った精度
過去の取引の一部を計算に使わずに残しておき、その取引を当てられるかで試しました。2025年4〜6月・7〜9月・10〜12月・2026年1〜3月の4回、毎回その3か月より前の取引だけで計算し、その3か月の実際の取引価格と比べました（目安を出さない市区町村の取引は除く）。
| 区分 | 試した取引 | 誤差の中央値 | ±20%に入った | 半分の幅に入った | 8割の幅に入った |
|---|---|---|---|---|---|
| 全体 | 20,379件 | 14.4% | 63.6% | 49.7% | 80.0% |
| 築10年未満 | 3,556件 | 10.0% | 80.4% | 49.2% | 80.0% |
| 築10〜25年 | 6,996件 | 12.1% | 71.4% | 49.4% | 79.8% |
| 築25年以上 | 9,827件 | 19.2% | 51.9% | 50.1% | 80.1% |
- 誤差の中央値：計算した中央値と実際の価格のずれ（％）を小さい順に並べた真ん中の値です。半分の取引は、これより小さいずれでした。
- 半分の幅・8割の幅に入った：画面に出す幅に、実際の価格が入った割合です。表示どおりなら約50%・約80%になります。
- 大手の不動産会社などが公表している数字は、売り出し価格や自社の担当者の価格と比べたものが多く、比べる相手が違うため、この表の数字とは並べて比べられません。
- データの更新（3か月ごと）のたびに、計算し直し、精度も測り直します。
計算の方法
国土交通省の「不動産取引価格情報」の中古マンションの取引（2020年第1四半期〜2026年第1四半期の取引163,535件）から、取引の事情がある取引・住宅以外の用途・面積15〜150㎡の外・価格300万〜5億円の外・建築年が分からない取引を除きました。そのうえで、価格の対数（倍の関係で見る値）を、市区町村・広さ・築年数・取引の時期で説明する式（重回帰）を作り、町名ごとの取引の水準のずれ（取引が5件以上の町だけ、件数が少ないほど小さく）を足しています。中央値と幅は、この式で計算した値に、残しておいた取引で測ったずれの分布（築年数・広さ・町名の補正の有無で分けたもの）を当てはめて出しています。時期は、データの最後の3か月の水準です。たとえば東京23区の40〜90㎡の取引は、㎡単価の中央値がこの1年で約1割上がっており、目安は相場ページの1年分の中央値より高めになります。1年分の平均の水準で出す方法も試しましたが、次の3か月の取引に対しては「高め」と出る割合が偏ったため、使っていません。
- 直近1年の取引が10件未満の市区町村は、目安を出しません。
- 過去の取引を後から当てたとき、計算の中央値が実際の価格から市区町村全体で10%を超えて高め・低めにずれた市区町村（全部の広さ、または40㎡以上のどちらかで）は、当サイトの試算で精度が足りないため、目安を出しません（22市区町村：さいたま市北区・さいたま市見沼区・さいたま市桜区・飯能市・東松山市・狭山市・志木市・富士見市・ふじみ野市・入間郡三芳町・北葛飾郡杉戸町・成田市・四街道市・印西市・白井市・千代田区・中央区・港区・青梅市・綾瀬市・三浦郡葉山町・中郡大磯町）。ずれを測れなかった市区町村も出しません。
- 個々の取引の一覧は出しません（当サイトは、集計した値と式の係数だけを公開しています）。
- 「似た取引の件数」は、同じ市区町村で、広さと築年数が近い取引の数です（町名は問いません）。5件未満は「5件未満」と出します。
次にやること
- 関東の相場（市区町村別の表）：その市区町村の中古マンションの中央値と、5年前との比較
- 年収・予算と市区町村の相場を比べる：その価格が自分の予算の中かを確かめる
- 中古マンションの相場と築年数（1都3県の市区町村で比較）
- 修繕積立金の値上げは買う前に確認：この目安に入っていない管理の状態を見る
- 住宅ローンの返済額を計算する