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親から援助を受けて家を買うなら名義は？持分の決め方と贈与税・二世帯住宅の注意

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公開 2026/10/27情報の確認日 10/6読む時間の目安 約9分

2026年12月31日住宅取得資金の贈与の非課税の対象期限

家の名義の割合（登記の持分）は、「だれがいくらお金を出したか」の割合に合わせるのが基本です。出したお金と持分がずれると、その差の分が贈与（ただであげたこと）とみなされます。すると、贈与税の問題が出ることがあります。この記事は、親からお金の援助を受けて家を買う人や、親と住む家を買う人に向けたものです。援助の形ごとの注意と、二世帯住宅で変わる点を、国税庁などの公式の情報でまとめました。

制度は変わることがあります。手続きの前に公式情報もご確認ください。

親から援助を受けたら、家の名義（持分）はどう決める？

出したお金の割合で決めるのが基本です。

家を買うと、国の記録（登記）に持ち主が載ります。2人以上で持つときは、それぞれの持分も載ります。持分とは、家全体のうち何分のいくつを持つか、という割合です（不動産登記法第59条）。

国税庁は、共働きの夫婦の例で説明しています。実際に出したお金の割合と、登記の持分がちがうと、贈与税の問題が出ることがあります。この考え方は、親子でお金を出し合うときも同じように当てはめて考えられます。

国税庁の例は、3,000万円の家を、夫2,000万円・妻1,000万円で買ったケースです。持分を2分の1ずつにすると、妻の持分は1,500万円分になります。でも妻が出したのは1,000万円です。そのため、差の500万円が夫から妻への贈与になるとされています。

出したお金に合わせて、夫3分の2・妻3分の1で登記していれば、贈与税の問題は出ないとしています。

出典：国税庁 タックスアンサー No.4411「共働きの夫婦が住宅を買ったとき」（令和8年4月1日現在法令等）／e-Gov法令検索「不動産登記法」第59条（いずれも2026年10月6日確認）

持分はどう計算する？親子でお金を出す場合の例

ここからは当サイトが作った計算例です（国税庁の例ではありません）。

持分の式は「その人が出したお金 ÷ 家の値段」です。ローンで借りたお金は、そのローンを返していく人が出したお金として数えます。

③のように「なんとなく半分ずつ」にすると、援助した親のほうが贈与を受けたことになる場合があります。親が子から贈与を受けた形です。親がその年にもらった額の合計が110万円を超えると、贈与税の対象になりえます。

土地と建物で、持分を分けて登記する例もあります（国税庁の質疑応答事例）。実際の決め方は家族ごとの事情で変わります。登記の前に、税務署や司法書士（登記の手続きの専門家）にたしかめましょう。

出典：国税庁 No.4411（考え方）／質疑応答事例「敷地の持分と家屋の持分が異なる場合」（令和7年8月1日現在の法令・通達等）（いずれも2026年10月6日確認）

援助の形は3つ：贈与・親子間の借入れ・共有名義の違いは？

親の援助は、おもに「もらう」「借りる」「親も持ち主になる」の3つです。

もらう（贈与）場合

もらったお金は子のお金になります。家は子の名義です。

1年間にもらった財産の合計が110万円以下なら、贈与税はかかりません。申告（税務署への届け出）もいりません。これが贈与税の基本の計算のしかたで、暦年課税（れきねんかぜい）といいます。

家を買うためのお金を父母・祖父母からもらうときは、特別な非課税の枠があります。条件を満たせば、省エネ等住宅で1,000万円まで、それ以外の住宅で500万円まで、贈与税がかかりません。省エネ等住宅とは、省エネや耐震などで国の基準を満たす家です。対象は2026年12月31日までの贈与です。使うには、もらった次の年に申告が必要です。

この特例は、もらった人がその家の持ち主にならないと使えません（持分の一部を持つ場合もふくみます）。年齢・所得・床面積の条件と申告の手順は、住宅取得資金贈与の非課税の記事にあります。

この特例を使うと、住宅ローン控除（ローンの残高に応じて税金が戻る制度）の計算も変わります。控除の計算に使う「取得対価」（家を買った値段）から、特例を受けた贈与の額を引きます。ローンの残高が、引いたあとの取得対価より多いときは、そのぶん控除が少なくなります。住宅取得等資金の相続時精算課税の特例を使ったときも同じです。

非課税の枠を超える分の計算は、住宅取得資金贈与の非課税の記事で説明しています。

出典：国税庁 No.4402「贈与税がかかる場合」／No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（非課税限度額）／No.4103「相続時精算課税の選択」／No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（控除額の計算方法の（注2））（いずれも令和8年4月1日現在法令等。2026年10月6日確認）

親から借りる場合

本当の貸し借りなら、借りたお金そのものは贈与になりません。

国税庁は、返す力や実際の返し方を見て判断するとしています。ただし、利子のない貸し借りなどでは、利子にあたる分が贈与とされることがあります。「ある時払いの催促なし」「出世払い」のような借り方は、借りたお金そのものが贈与として扱われます。

親や親せき、知人から借りたお金は、住宅ローン控除の対象になりません。銀行のローンと親からの借入れを組み合わせるなら、控除の計算に入るのは銀行などのローンの分だけです。

借りるときは、返す約束（金額・期間・利率）を書面にしましょう。返すときは口座振込にして、記録を残します。本当の貸し借りだと説明しやすくなります。

出典：国税庁 No.4420「親から金銭を借りた場合」／No.1211-1（適用要件の（注2）「一定の借入金または債務」）（いずれも令和8年4月1日現在法令等。2026年10月6日確認）

親も持ち主になる（共有名義・親子ペアローン）場合

住宅ローン控除は、持ち主ごとに計算します。家が共有のとき、その人の取得対価は「家全体の取得対価 × その人の持分」です。上の例②なら、子の取得対価は4,000万円×3/4＝3,000万円です。

親子でペアローン（2人がそれぞれローンを組む）や連帯債務（2人で1つのローンを返す責任を負う）で借りることもあります。このときは、実際に返している人と、借りた人・持分がずれないようにします。国税庁の通達では、借りた人以外が返済を負担すると、その分は借りた人への贈与とみるべきとされています。たとえば子のローンを親が返すと、親から子への贈与とみられます。どちらがいくら返すかは、住宅ローンは年収でいくらまで？（ペアローン・収入合算の注意）も参考にしてください。

出典：国税庁 質疑応答事例「共有住宅の取得対価の額」「共有の家屋を連帯債務により取得した場合の借入金の額の計算」（令和7年8月1日現在の法令・通達等）／国税庁 個別通達「共かせぎ夫婦の間における住宅資金等の贈与の取扱について」（昭和34年6月16日 直資58）（いずれも2026年10月6日確認）

二世帯住宅では、登記の形で何が変わる？

税金の判定が変わる場面があります。登記の形は3つです。

• 単独登記：1人の名義にする。
• 共有登記：1つの建物を親子で持つ。
• 区分登記：世帯ごとの部分を、別々の建物として登記する。

区分登記ができるのは、建物のつくりが分かれている場合です。それぞれの部分だけで住めることも必要です（建物の区分所有等に関する法律第1条）。登記の形は、間取りを決める段階から関係します。

住宅ローン控除と贈与の非課税には、どちらも「床面積の2分の1以上を自分の住まいに使う」などの条件もあります。二世帯で暮らすときの判定は、間取りや使い方で変わります。前もって税務署でたしかめましょう。控除額の目安は住宅ローン控除シミュレーションで計算できます。

出典：国税庁 No.1211-1（適用要件の（注1）床面積の判断基準の4、「生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと」）／No.4508（住宅用の家屋の要件、受贈者の要件(5)）／No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」／No.4552「親の土地に子供が家を建てたとき」（いずれも令和8年4月1日現在法令等）／e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」第1条（いずれも2026年10月6日確認）

名義や贈与税は、どこに相談する？

しくみは国税庁、自分の家の決め方は専門家です。

出典：国税庁「税についての相談窓口」／法務局「登記手続案内」（ページの更新日 2023年7月10日）（いずれも2026年10月6日確認）

二世帯住宅を建てるなら、間取りの考え方は会社ごとに分かれます。いくつかの会社の案を比べるのも1つの方法です。

まとめ

まず親と、出せる額と援助の形を話し合いましょう。親の援助で家を買うときは、「もらう」「借りる」「親も持ち主になる」のどれにするかを決めます。そのうえで、出したお金の割合と登記の持分をそろえます。

もらう場合の非課税の特例は、2026年12月31日までの贈与が対象です。持分は、登記の前に税務署か司法書士にたしかめましょう。二世帯住宅は、間取りを決める段階でたしかめます。

最終確認日：2026年10月6日 ／ 関連：住宅取得資金贈与の非課税 ／ 住宅ローン控除2026 ／ 頭金と手元資金 ／ 諸費用の計算