新築と中古の戸建て、差額はいくら？1都3県149市区町村の価格・築年数・土地の広さを比較
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1,700万円新築と中古（築2年以上）の戸建ての中央値の差、149市区町村の真ん中
新築の戸建てと中古の戸建ては、同じ市区町村でいくらちがうのでしょうか。1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の149市区町村で、実際に売り買いされた値段を比べました。差額は、149の真ん中で1,700万円でした。中古の築年数（建ってからの年数）は真ん中で31年です。中古の値段は新築の約6割でした。新築と中古で迷う人に向けて、値段・築年数・土地の広さを並べます。
- あなたが新築と中古の戸建てで迷っているなら、同じ市や区の中での差額は1,700万円ほどが目安です（149の市区町村の真ん中の値）。
- あなたが探す街の中古の家が古いほど、差は大きくなりがちです。中古の多くが築35年以上の街では、差は2,050万円でした。
- あなたが自分の街でたしかめるなら、当サイトの相場ページで新築の値段を見てください。中古は、国の無料サイトで売り買いの記録を見られます。
制度は変わることがあります。手続きの前に公式情報もご確認ください。
新築と中古の差額は都県でいくら？
| 都県 | 市区町村数 | 新築 | 中古（築2年以上） | 差額 | 中古の築年数 | 中古÷新築 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 36 | 5,850万円 | 4,200万円 | 1,525万円 | 28年 | 72% |
| 神奈川県 | 42 | 5,000万円 | 3,250万円 | 1,500万円 | 29.3年 | 68% |
| 埼玉県 | 43 | 3,900万円 | 1,900万円 | 1,850万円 | 31年 | 47% |
| 千葉県 | 28 | 3,675万円 | 1,825万円 | 2,000万円 | 34年 | 47% |
| 1都3県 | 149 | 4,400万円 | 2,700万円 | 1,700万円 | 31年 | 62% |
表の値はすべて中央値です。中央値とは、値段を安い順に並べたときの、ちょうど真ん中の値です。とても高い家があっても、平均より動きにくい数字です。
差額は、列の引き算（4,400万円−2,700万円）と合いません。市区町村ごとに差を出し、その真ん中を取ったためです。
東京都と神奈川県では、中古の値段は新築の約7割でした。埼玉県と千葉県では約5割です。埼玉県と千葉県は、中古の家の築年数も古めでした。
149の市区町村を差額の順に並べると、真ん中の半分は1,400万〜2,100万円に入りました。都県の値では、神奈川県の1,500万円から千葉県の2,000万円まででした。
差額は「1つの家が古くなって下がった額」ではありません。「中古を選べば1,700万円得」という意味でもありません。中古の家は古さも土地の広さもさまざまで、その街でよくある値段どうしを比べた差です。
この記事の数字の決め方（くわしく知りたい人へ）
数字は、国土交通省の「不動産取引価格情報」を、当サイトが市区町村ごとにまとめたものです。売り出しの値段ではなく、売り買いが決まった値段です。
- 地域：1都3県です。北関東の3県は、新築を市区町村ごとにまとめた値がないため、入れていません。
- 新築：土地と建物をいっしょに買った記録のうち、建てた年が売り買いの年と同じか、後のものです。2024年4月〜2026年3月の2年分で、相場ページの「新築一戸建て」と同じ値です。
- 中古：売り買いの年が、建てた年より2年以上後のもの（築2年以上）です。2025年4月〜2026年3月の1年分で、相場ページの「戸建て」と同じ記録から数えました。建てた年が書かれていない記録と、戦前に建った家は、築年数が出せないので除きました。
- 比べた市区町村：新築・中古とも20件以上ある149です（新築16,350件・中古9,531件）。中古が20件未満の10の市（小金井市・国分寺市など）は外しました。
- 期間がちがう：新築は数を集めるために2年分、中古は1年分です。新築も1年分で20件以上ある117の市区町村で比べ直しても、差額の真ん中は同じ1,700万円でした。
- 築1年は入れていない：法律でいう「新築住宅」は、人が住んだことがなく、完成から1年以内の家です。建てた年は年単位でしか分からないため、築1年にはまだ新築の家が混ざることがあります。
- 値段・築年数・広さは、それぞれ別に出した中央値です。同じ1軒の値ではありません。
中古の家が古い街ほど、差額は大きい？
はい、大きくなりました。
149の市区町村を、中古の築年数（中央値）で4つのグループに分けました。
| 中古の築年数 | 市区町村数 | 新築 | 中古 | 差額 | 中古÷新築 |
|---|---|---|---|---|---|
| 25年未満 | 25 | 5,000万円 | 3,700万円 | 1,300万円 | 70% |
| 25年以上30年未満 | 41 | 4,800万円 | 3,400万円 | 1,450万円 | 70% |
| 30年以上35年未満 | 42 | 3,975万円 | 2,000万円 | 1,800万円 | 51% |
| 35年以上 | 41 | 3,800万円 | 1,750万円 | 2,050万円 | 45% |
ただし、古い家の多い街は、新築の値段も低めでした。この差には「家の古さ」だけでなく「場所のちがい」も混ざっています。
市区町村ごとの例
売り買いの多い街を中心に並べました。かっこ内は件数です。
| 市区町村 | 新築 | 中古（築2年以上） | 差額 | 中古の築年数 |
|---|---|---|---|---|
| 目黒区 | 1億3,000万円（50） | 1億円（34） | 3,000万円 | 27.5年 |
| 世田谷区 | 9,800万円（233） | 8,650万円（148） | 1,150万円 | 26.5年 |
| 練馬区 | 7,100万円（522） | 5,400万円（184） | 1,700万円 | 27年 |
| 江戸川区 | 5,900万円（280） | 3,200万円（130） | 2,700万円 | 27.5年 |
| 横浜市港北区 | 6,500万円（214） | 5,000万円（89） | 1,500万円 | 27年 |
| 横須賀市 | 3,800万円（134） | 1,500万円（211） | 2,300万円 | 35年 |
| さいたま市浦和区 | 5,500万円（100） | 3,600万円（34） | 1,900万円 | 20.5年 |
| 川口市 | 4,200万円（354） | 2,700万円（153） | 1,500万円 | 21年 |
| 船橋市 | 4,200万円（365） | 2,100万円（177） | 2,100万円 | 33年 |
| 流山市 | 5,200万円（132） | 2,600万円（49） | 2,600万円 | 34年 |
中古が同じ築27年前後でも、差額は世田谷区で1,150万円、江戸川区で2,700万円でした。1都3県の1,700万円を、そのまま自分の街に当てはめないでください。
差額が0かマイナスだった4市区（くわしく知りたい人へ）
次の4市区では、中古の中央値が新築と同じか、新築より高くなりました。
| 市区町村 | 新築（土地） | 中古（土地・築年数） | 新築・同じ1年分 |
|---|---|---|---|
| 新宿区 | 8,400万円（65㎡） | 8,900万円（85㎡・27年） | 9,700万円（12件） |
| 横浜市都筑区 | 6,050万円（130㎡） | 6,300万円（175㎡・28年） | 6,700万円（33件） |
| 浦安市 | 6,200万円（80㎡） | 6,200万円（110㎡・32年） | 6,100万円（29件） |
| 墨田区 | 5,700万円（55㎡） | 5,700万円（60㎡・45年） | 6,400万円（14件） |
4市区とも、中古の土地の中央値が新築より5〜45㎡広くなっていました。また、新築の期間を中古と同じ1年分にそろえると、浦安市以外の3市区では新築のほうが高くなります。「中古のほうが高い街」とは言い切れません。
土地と建物の広さはちがう？
土地は、中古のほうが広い街が多くなりました。
- 土地：149のうち97の市区町村で、中古の土地の中央値が新築より広くなりました（同じが20、せまいが32）。都県の値では、千葉県が新築140㎡・中古170㎡、神奈川県が新築110㎡・中古125㎡でした。東京都（100㎡）と埼玉県（120㎡）は、新築と中古で同じでした。
- 建物：延床面積（各階の床の広さの合計）は、中古のほうがせまい街が70、同じが43、広いが36でした。差は小さめです。
新築の土地の広さを値段の帯ごとに見たいときは、新築戸建ては土地何㎡で買える？をご覧ください。
自分の候補の街で確かめる手順
まず、表の数字を自分に当てはめる例です。
- 川口市の新築の中央値は4,200万円です。3,000万円より1,200万円高く、ふつうの新築には届きにくい目安です。
- 中古の中央値は2,700万円（築21年）です。3,000万円の中に入り、300万円の余りが出ます。
- この余りを、住宅診断やリフォームの費用に回すか考えます。ただし、家の値段とは別に諸費用（税金や手数料）もかかります。
実際の家の値段は、1軒ずつちがいます（当サイトの表をもとにした計算）。
自分の候補の街は、次の手順でたしかめられます。まずは手順1と2だけでも、街の目安がつかめます。
相場ページで新築の値段を見る
関東の相場で、候補の街の「新築一戸建て」の中央値と件数を見ます。
同じページの「戸建て（土地と建物）」は、新築と中古を合わせた値です。たとえば練馬区は6,700万円ですが、中古（築2年以上）だけでは5,400万円です。中古だけの値は、手順2で見ます。
中古の値段は個別の取引で見る
国土交通省の不動産情報ライブラリ（無料）で、候補の街の「戸建て（土地と建物）」の売り買いの記録を開きます。建てた年と、売り買いの年を見比べます。2年以上はなれたものが中古の目安です。
買うときの費用と予算を比べる
諸費用の計算では、「新築戸建て」と「中古戸建て」を選べます。新築と中古では、税金の軽減がちがいます。
仲介手数料（間に入った不動産会社に払う手数料）は、新築か中古かでは決まりません。不動産会社の仲介で買うとかかります。新築を売主（売る会社）から直接買うと、かかりません。予算に合う街は年収・予算で買える関東の市区町村でたしかめられます。
中古なら、建物の状態と制度を確かめる
古い家は、インスペクション（専門家が家の傷みや不具合を調べる住宅診断）で状態をたしかめる方法があります。
今の地震への強さの決まり（新耐震基準）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に当てはまります。建築確認とは、工事の前に、図面が法律の決まりに合うかを調べる手続きです。1980年代前半に建った家は、完成した年ではなく、建築確認の日をたしかめてください。
リフォームの費用とローンは中古のリノベ費用とローンにまとめています。住宅ローン控除（ローンの残高に応じて税金が戻る制度）も、新築と中古で上限額などがちがいます（住宅ローン控除2026）。
まとめ
新築と中古（築2年以上）の戸建ての差額は、149の市区町村の真ん中で1,700万円でした。中古の家が古い街ほど、差額は大きくなりました。
差額は、1軒ずつの家の値打ちを示すものではありません。候補の街の相場ページと諸費用の計算で、自分の条件に当てはめてたしかめてください。戸建てとマンションのちがいは新築戸建てとマンションの価格差にまとめています。
更新履歴（1件）
- 知識のない人にも分かるよう、文を短くし、言葉の言い換えと具体例を足した（数字・条件は変更なし）（冒頭の3行でわかる結論、川口市・予算3,000万円の例を追加。データの決め方と差額が0以下の4市区は「くわしく知りたい人へ」にたたみ、h2を9→7に）
出典（4件）
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ （「不動産取引価格情報」。API操作説明 XIT001：https://www.reinfolib.mlit.go.jp/help/apiManual/xit001/ ）
- 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000069.html
- 住宅の品質確保の促進等に関する法律（e-Gov法令検索）https://laws.e-gov.go.jp/law/411AC0000000081
- 国土交通省「マンションの耐震性等についてのQ&A」https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071208_2_.html