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家を売るには何から始める？自宅売却の流れ7ステップと、仲介手数料の上限・3,000万円控除の条件・住み替えの順番

情報の確認日 2026年10月1日約18分で読めます公開日 2026年10月1日

制度は変わることがあります。手続きの前に公式情報もご確認ください。

家を売るときは、相場を調べる→査定→媒介契約→販売活動→売買契約→決済・引き渡し→確定申告の7つのステップで進みます。関東で自宅（マンション・戸建て）を売る人、住み替えで「今の家を売って次の家を買う」人に向けて、売却の流れを7つのステップで説明します。不動産会社との契約（媒介契約）の3種類の違い、仲介手数料の上限、売って利益が出たときの税金、新しい家の住宅ローン控除との関係まで、主に国土交通省と国税庁の資料で確かめた内容をもとにまとめています（2026年10月1日確認）。

自宅売却の流れ7ステップ

不動産会社に仲介を頼んで売る場合の、一般的な流れです。買うときの流れは購入の流れ（10ステップ）にまとめています。売る側と買う側では、同じ売買契約・決済を反対の立場から迎えることになります。

1. 相場を調べる

   近くで似た物件がいくらで取引されたかを、公的なデータで調べます。調べ方は下の「相場の調べ方」で説明します。

2. 不動産会社に査定を頼む

   不動産会社が「いくらなら売れそうか」という意見（査定額）を出します。不動産会社は、この意見を言うときに根拠を示す義務があります。

3. 媒介契約を結ぶ

   売却を頼む不動産会社と媒介契約を結びます。3種類から選びます。

4. 販売活動

   売り出し価格を決め、広告やレインズ（不動産会社どうしの物件情報のネットワーク）への登録で買い手を探します。内覧の対応もします。

5. 売買契約

   買い手と条件がまとまったら売買契約を結び、手付金を受け取ります。契約書には印紙税がかかります。

6. 決済・引き渡し

   残りの代金を受け取り、鍵を渡します。住宅ローンが残っていれば、この日に返し終えます。

7. 確定申告

   売った翌年の2月16日から3月15日まで（原則）に確定申告をします。税金の特例を使うには申告が必要です。

売却にかかる期間は、物件や価格で大きく変わります。公的な統計で目安を示しているものが見つからなかったため、この記事では期間の目安は書いていません。法律で決まっている期限（媒介契約は3か月まで、など）は、それぞれの節に書いています。

相場の調べ方

査定を頼む前に、自分でも相場を調べておくと、不動産会社の意見を比べやすくなります。

• 当サイトの市区町村の相場ページ：関東の相場（市区町村別）から、市区町村ごとの中古マンション・戸建ての取引価格のページ（例：世田谷区の相場）を開けます。国交省のデータを集計したものです。
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」：不動産の取引価格や成約価格の情報を、地図や条件で検索できる国交省のサイトです。
• レインズ・マーケット・インフォメーション：レインズ（指定流通機構）が管理する、マンション・戸建て住宅の取引価格の情報を公開しているサイトです。

どれも「過去に取引された価格」です。今売り出して同じ値段で売れることを約束するものではありません。

査定：不動産会社は「根拠」を示す義務がある

国交省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（2026年4月1日施行版）では、不動産会社が価格について意見を言うときは、根拠を示すことが法律上の義務とされています。根拠は、価格査定マニュアルや似た物件の取引事例など、筋の通った説明ができるものです。根拠の説明は口頭でも書面でもよいとされています。

また、根拠を示すのは法律上の義務なので、そのための査定にかかった費用を売主に請求することはできない、とも書かれています。複数の会社の査定額を比べるときは、金額だけでなく、どの取引事例を根拠にしたかを聞いて比べましょう。高い査定額を出した会社が、その値段で売れることを約束しているわけではありません。

出典：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」第34条の2関係（2026年10月1日確認）

媒介契約の3種類の違い

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。下の表は、国交省が定める「標準媒介契約約款」（2024年4月1日以降の版）と、国交省の「解釈・運用の考え方」で確認した内容です。

補足です。

• 報告は、文書か電子メールのどちらかで行うと約款に書かれています。頻度は「2週間（1週間）に1回以上」の範囲で、契約書に具体的に書きます。
• レインズ登録の日数には、不動産会社の休業日は数えません。登録したら、不動産会社は登録を証明する書面を売主に渡します。
• どの種類の契約でも、購入の申込みがあったら、不動産会社は遅れずに売主に報告します。国交省の考え方では、購入申込書など文書での申込みがあれば、売主の希望条件に合わないものでも、その都度報告が必要とされています。
• 一般媒介の有効期間は、法律の制限はありませんが、標準約款で専任と同じく3か月以内と定めています。どの契約も、売主と不動産会社が合意すれば更新できます。標準約款では、更新するときは期間の終わりに売主から文書などで申し出ることになっています。
• 専任・専属専任でレインズに登録すると、登録証明書に売主向けのIDとパスワードが書かれていて、ネット上で自分の物件の登録内容や取引の状況を確認できます（東日本レインズの説明）。

出典：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」（令和6年4月1日以降の版）、同「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」、東日本レインズ「媒介契約」（いずれも2026年10月1日確認）。法律の条文（宅地建物取引業法 第34条の2）は、国交省の約款・通達に引用された条番号で確認しています。

仲介手数料の上限

仲介手数料（媒介の報酬）は、国交省の告示で上限が決まっています。告示の上限は、売買代金（消費税を除く）を3つに分けて、それぞれに割合を掛けて合計した額です。下の割合は消費税込みです（不動産会社が消費税の課税事業者の場合）。

400万円を超える物件では、この合計は「（売買代金×3%＋6万円）×1.1」と同じになります（税抜で、200万円×5%＋200万円×4%＋（代金−400万円）×3%＝代金×3%＋6万円）。計算例は次のとおりです。

• 3,000万円で売れた場合：（3,000万円×3%＋6万円）×1.1＝105.6万円（上限）
• 5,000万円で売れた場合：（5,000万円×3%＋6万円）×1.1＝171.6万円（上限）

これは「ここまでなら受け取ってよい」という上限で、必ずこの金額になるわけではありません。

800万円以下の家の特例（低廉な空家等）

2024年7月1日から、売買代金が800万円以下の宅地・建物（告示の言葉で「低廉な空家等」）は、媒介にかかる費用を考えて、上の計算より多い報酬を受け取れるようになりました。ただし上限は30万円の1.1倍（33万円）です。国交省の資料では、媒介契約を結ぶときに、あらかじめ報酬額を依頼者に説明して合意する必要があるとされています。詳しくは用語集の低廉な空家等の媒介特例も見てください。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日、令和6年7月1日施行）第二・第七、同「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」（2026年10月1日確認）。買うときの仲介手数料は諸費用シミュレーションで計算できます。

売買契約と決済・引き渡し

売買契約書の印紙税

売買契約書には印紙税がかかります。2014年4月1日から2027年3月31日までに作られる不動産の売買契約書は、税額が軽くなっています。たとえば契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です（国税庁 No.7108、2026年10月1日確認）。この軽減は2027年3月31日までに作る契約書が対象です。延長されるかは、2026年12月の税制改正大綱などで確認が必要です。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンを借りて買った家には、金融機関の抵当権がついています。売るときは、一般に決済の日に買主から受け取る代金で残りのローンを一括で返し、抵当権抹消登記をして、抵当権のない状態で引き渡します。手続きは、決済の前に金融機関と司法書士に確認しておきましょう。引き渡しの前後でやることは決済・引き渡し前のチェックリスト（買う側の視点）も参考になります。

売れる金額がローンの残高より少ないときは、差額を自分のお金（貯金など）で返す必要があります。それが難しい場合の「任意売却」や競売との違いは、債務整理で家はどうなる？任意売却と競売の違いで説明しています。

売ったときの税金

家を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。給料などとは分けて計算します（分離課税）。ここでは仕組みと計算例までを説明します。自分の場合の税額や、どの特例を使えるかは、税務署か税理士に確認してください。

譲渡所得の計算

譲渡所得＝売った金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除

• 取得費：買ったときの代金や購入手数料に、その後の改良費などを足した額。建物は、持っていた期間の減価償却費に当たる額を引きます。取得費が分からないときや、実際の取得費が売った金額の5%より少ないときは、売った金額の5%を取得費にできます（国税庁 No.3202・No.3258）。
• 譲渡費用：売るために直接かかった費用。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです（国税庁 No.3202）。

持っていた期間で税率が変わる

売った年の1月1日に、持っていた期間が5年を超えていれば「長期」、5年以下なら「短期」です。

このほか、2047年分（令和29年分）までは所得税の2.1%の復興特別所得税がかかります。出典：国税庁 No.3202・No.3208・No.3211・No.3305（令和8年4月1日現在の法令等）、東京都主税局「個人住民税」（いずれも2026年10月1日確認）

3,000万円特別控除（国税庁 No.3302）

自分が住んでいる家（とその土地）を売ったときは、持っていた期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります（3000万円特別控除）。主な条件は次のとおりです。

• 今住んでいる家か、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家であること。
• 売った年の前年・前々年に、この特例や、マイホームの譲渡損失の特例を使っていないこと。売った年・前年・前々年に、買換えの特例などを使っていないこと。
• 親子や夫婦、生計を一にする親族など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと。
• この特例を受けるためだけに住んだ家、新築中の仮住まい、別荘などは対象外。

税金がゼロになる場合でも、特例を使うには確定申告が必要です。

10年超所有の軽減税率（国税庁 No.3305）

売った年の1月1日に、家と土地をともに10年を超えて持っていた自宅なら、3,000万円を引いたあとの課税される所得のうち6,000万円以下の部分の税率が、所得税10%・住民税4%に下がります。3,000万円特別控除と重ねて使えます。

計算例（仕組みを示すための例）

8,000万円で自宅を売り、取得費（建物の減価償却後）が3,500万円、譲渡費用（仲介手数料など）が300万円だったとします。

税率は国税庁 No.3208・No.3305、東京都主税局の説明による。実際の税額は、取得費の計算や使える特例で変わります。

買換えの特例（国税庁 No.3355）

2027年12月31日までに自宅を売って新しい自宅に買い換えるときは、一定の条件で、売った利益への課税を将来に繰り延べられる特例もあります。税金がなくなるのではなく、新しい家を将来売るときまで先送りされる仕組みです。主な条件は、住んでいた期間が10年以上で、売った年の1月1日に家と土地をともに10年を超えて持っていること、売った金額が1億円以下であること、売った年の前年から翌年までの間に買い換えること、新しい家の床面積が50㎡以上で土地が500㎡以下であること、などです。3,000万円特別控除や軽減税率とは一緒に使えないため、どれを使うかを選ぶことになります。

売って損が出たとき（国税庁 No.3370・No.3390）

自宅を売って損（譲渡損失）が出たときにも、2027年12月31日までの売却について、損をその年の給料などの所得から差し引き（損益通算）、引ききれない分を翌年以後3年間に繰り越せる特例が2つあります。

• 買い換えた場合（No.3370）：売った年の1月1日に5年を超えて持っていた自宅を売り、前年1月1日から翌年12月31日までに床面積50㎡以上の新しい自宅を買い、その年の年末に返済期間10年以上の住宅ローンがあること、など。
• ローン残高より安く売った場合（No.3390）：5年を超えて持っていた自宅で、売買契約日の前日に返済期間10年以上の住宅ローンの残高があり、売った金額がその残高を下回ること、など。差し引ける上限は「ローン残高−売った金額」です。新しい家を買わなくても使えます。

どちらも、繰越控除は合計所得金額が3,000万円を超える年には使えません。また、国税庁の説明では、この2つの特例は住宅ローン控除と併用できます。

出典：国税庁 No.3302・No.3305・No.3355・No.3370・No.3390（令和8年4月1日現在の法令等。2026年10月1日確認）

住み替えで注意すること

3,000万円控除と新しい家の住宅ローン控除は、同時期に使えない

住み替えで一番気をつけたいのがここです。国税庁の説明では、新しい家に住み始めた年と、その前2年・後3年の計6年間に、古い家の売却で「3,000万円特別控除」「10年超の軽減税率」「買換えの特例」などを使うと、新しい家の住宅ローン控除は受けられません（国税庁 No.1211-1・No.1211-3）。

つまり、売って利益が出る人は「3,000万円控除などで売却の税金を減らす」か「新しい家の住宅ローン控除を受ける」かを比べて選ぶことになります。どちらが得かは、売却益の大きさと新しい家のローン額などで変わるため、売る時期と買う時期が近い人は、契約の前に税務署か税理士に確認しましょう。住宅ローン控除の金額の目安は住宅ローン控除2026と住宅ローン控除の計算で確かめられます。

一方、売って損が出たときの2つの特例（No.3370・No.3390）は、住宅ローン控除と併用できます。

売るのが先か、買うのが先か

買い先行で、古い家の売却代金が入る前に新しい家の代金を払う必要があるときの資金の手当て（つなぎ融資など）は、扱いの有無や条件が金融機関によって違います。必ず金融機関に確認してください。新しい家の契約に「期日までに古い家が売れなければ購入契約を白紙にできる」買換え特約を付ける方法もありますが、売主が受け入れないこともあります。

新しい家のローンの返済額は住宅ローン計算、買うときの諸費用は諸費用シミュレーションで、2つの家のお金の流れを並べて確認しておくと安心です。

同じ不動産会社に売却と購入の両方を頼むとき

国交省の「解釈・運用の考え方」では、住み替えのために売却と購入の両方の仲介を頼まれた不動産会社は、売却の契約が成立しなかった場合に、購入の仲介で受け取った報酬を全額返す特約を結んで書面にすることが「望ましい」とされています。両方を同じ会社に頼むときは、この点を契約前に確認しましょう。

買取と仲介の違い

不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」のほかに、不動産会社が自分で家を買う「買取」という売り方もあります。一般的な違いは次のとおりです。

引き渡し後に見つかった不具合などの責任（契約不適合責任）を売主がどこまで負うかは、仲介でも買取でも、売買契約書の定め（免責特約など）によって大きく変わります。売主の負担が大きく変わる部分なので、契約書の条文を必ず確認しましょう。

まとめ

自宅の売却は、相場を調べる、査定を頼む、媒介契約を結ぶ、販売、売買契約、決済・引き渡し、確定申告の7ステップで進みます。媒介契約は報告とレインズ登録の義務の違いで選び、仲介手数料は上限の計算式で確かめられます。売って利益が出たら3,000万円特別控除と10年超の軽減税率、損が出たら譲渡損失の特例があり、どれも確定申告が必要です。住み替えでは、3,000万円控除などを使うと新しい家の住宅ローン控除が6年間の範囲で使えなくなる点を、売る前に確認しておきましょう。

最終確認日：2026年10月1日 ／ 関連：購入の流れ・諸費用計算・ローン計算・市区町村の相場