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住み替えは売却と購入どちらが先？住み替えローンとダブルローン

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公開 2026/10/24情報の確認日 10/7読む時間の目安 約11分

6年間3,000万円控除などの譲渡の特例と住宅ローン控除を同時に使えない期間（入居の前2年・後3年）

家を住み替える順番は3通りです。「先に売る（売り先行）」「先に買う（買い先行）」「売るのと買うのを同時に進める」です。どれが合うかは、今の家のローンの残り・売れそうな金額・手元のお金で変わります。

制度は変わることがあります。手続きの前に公式情報もご確認ください。

住み替えの順番は3通り：売り先行・買い先行・同時進行

よい点と気をつける点です。

出典：公益財団法人不動産流通推進センター「自宅購入の売買契約に伴う買換特約の留意事項」（2026年10月7日確認）の解説と、この記事でたしかめた制度をもとに当サイトがまとめました。

表の「決済」は、代金を払って家を引き渡す日のことです。同じ解説では、日を合わせるのは難しく、同時進行は実際には買い先行に近くなりやすいとしています。決済の日をのばすことや、つなぎ融資（下で説明）も考えておきましょう。

最初にたしかめる3つの金額

まず、次の3つを並べます。

1. 今の家のローンの残り（残高）

   銀行から届く返済予定表などで見られます。家を売るときは、ふつう決済の日に、売れたお金でローンを全部返します。そして抵当権（お金を借りるときに家を担保にした権利）を外してから、買主に引き渡します。

2. 今の家が売れそうな金額

   近くの似た家がいくらで売れたかを、関東の相場（市区町村別）で調べます。過去の値段なので、同じ値段で売れる約束ではありません（売る流れは自宅売却の流れ7ステップ）。

3. 次の家に回せるお金

   売れたお金から、ローンの残りと、仲介手数料（不動産会社へのお礼）などの売るための費用を引きます。残りが、次の家に回せるお金です。予算は住宅ローンは年収でいくらまで？が参考になります。

例：3,000万円で売れそうで、ローンが2,000万円残っているなら

• 仲介手数料は、上限で約105.6万円です。売った値段×3%＋6万円に、消費税10%を足した額です（国交省）。
• 次の家に回せるのは、約894万円です（3,000万円−2,000万円−105.6万円）。
• ほかの費用もかかるので、実際はこれより少なくなります。

売ってもローンが残るなら、差額を貯金で返すか、下の「住み替えローン」などを考えます（難しいときは任意売却と競売の違い）。

先に売る・先に買うときにかかるお金

先に売る：仮住まいのお金

先に売ると、新しい家に入るまで、賃貸などに仮に住みます。かかるおもなお金は次の3つです。

• 仮住まいの家賃：月の家賃×住む月数です。期間がのびるほど増えます。
• 部屋を借りるときのお金：仲介手数料（上限は、貸主と借主から受け取る合計で家賃1か月分×1.1。国交省）と、契約によって敷金・礼金などです。
• 引っ越し2回分のお金：今の家→仮住まい→新しい家の2回です。

引き渡しの日を買主と相談できれば、仮住まいを短くできることがあります。売り出す前に不動産会社と相談しましょう。

先に買う：ダブルローンはいくら？

先に買うと、今の家が売れるまで、2つのローンを同時に払うことがあります。これをダブルローンといいます。例で毎月の返済額を見てみます。式は住宅ローン計算と同じ元利均等返済（毎月の返済額が同じになる返し方）です。金利は計算のための例で、実際の金利ではありません。

この例で、今の家が売れるまで6か月かかったとします。2つの返済の合計は、約145万円です（約24.1万円×6か月）。このうち新しい家の分は、どちらにしても払うお金です。住み替えのために増えるのは、今の家の分の約55万円（約9.2万円×6か月）です。

審査では「2つ分の返済」を数える

住宅ローンの審査では、年収のうち何%を返済にあてるかを見ます。これを総返済負担率といいます。フラット35は、金利が最後まで変わらない、国の機関と銀行のローンです。その条件は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。この返済には、今の家のローンや車のローン・カードローンなどもふくみます（2026年4月1日現在）。

上の例で年収800万円なら、新しい家のローンだけで約22.4%です。今の家のローンも合わせると約36.2%で、35%を超えます。先に買うなら、まず今の家のローンの扱いを銀行など（金融機関）に聞きましょう。

出典：住宅金融支援機構【フラット35】「ご利用条件」（2026年4月1日現在、2026年10月7日確認）。返済額・割合は当サイトの計算（元利均等返済、年収は税込の給与収入として計算）。民間の住宅ローンの年齢の条件は金融機関ごとに違います。

2つの家を持つ間の税金

• 住宅ローン控除（ローンの残高に応じて税金が戻る仕組み）：その年の年末まで住み続けることが条件です。家が2つあれば、おもに住む家だけが対象です。引っ越した後の今の家のローンは、対象から外れます（国税庁 No.1211-1）。
• 固定資産税（家や土地にかかる毎年の税金）：毎年1月1日に持っている人にかかります。1月1日に家を2つ持っていると、両方にかかります（東京都主税局）。

今の家が売れないときの備え

買換え特約：売れなかったときの決まり

今の家を売ったお金で新しい家を買うとします。その場合、新しい家の契約で「売れなかったらどうするか」を決めておいてください。これが買換え特約です。たとえば「決めた日までに今の家の売買契約ができなければ、新しい家の契約をやめられる」という内容にします。

• 国交省は、売れなかったときの扱いを契約の書面に書くことが「望ましい」としています（第37条第1項関係）。
• 特約は売主と話し合って決めるので、売主が受け入れないこともあります。特約がないまま、決済までに売れずに代金を払えないと、違約金を払うおそれがあります（不動産流通推進センターの解説）。
• 売るのと買うのを同じ不動産会社に頼むときもあります。売れなかったら買う側の手数料を返す特約を書面にすることも、「望ましい」とされています（第34条の2関係）。

出典：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）第37条第1項関係・第34条の2関係、公益財団法人不動産流通推進センター（前掲）（いずれも2026年10月7日確認）

つなぎ融資・住み替えローン

お金の出入りの時期のずれを埋める借入れには、次のような形があります。扱いがあるか、条件、金利は金融機関によってちがいます。

• つなぎ融資：売ったお金が入る前に新しい家の代金を払うときなどに、短い期間だけ借りるお金です。
• 住み替えローン：売っても返しきれないローンの残りを、新しい家のローンに上乗せして借りる商品です。その分、返済は増えます。

どれも審査があり、使えるとは限りません。比べるときは、金利だけでなく手数料・保証料と、売れなかったときの扱いを、各金融機関の商品説明でたしかめてください。

出典：金融機関が公表している商品説明（例は記事末の出典欄。2026年10月7日確認）

順番で変わる税金の期限

家を売ったときの税金の特例は、売る時期と買う時期の組み合わせで使えるかが変わります。どれも確定申告（自分で税務署に出す税金の手続き）が要ります。

出典：国税庁 No.3302・No.3355・No.3370・No.3390・No.1211-1（令和8年4月1日現在法令等。2026年10月7日確認）

3,000万円特別控除は、売って出た利益から3,000万円を引ける特例です。利益は、売った値段から、買ったときの値段や売るための費用などを引いた額です（ローンの残りは関係ありません）。先に買って引っ越した後に今の家が売れないと、この期限が近づきます。買換えの特例は、税金をなくすのではなく、先送りにする特例です。

表のいちばん下も大事です。新しい家に住んだ年の前後（計6年間）に3,000万円特別控除を使うと、新しい家の住宅ローン控除は受けられません。表の軽減税率（税率を下げる特例）なども同じです。

売って損（利益がマイナス）が出たときの特例（No.3370・No.3390）は、住宅ローン控除と一緒に使えます。どれを使うと有利かは人によってちがうので、税務署か税理士に聞いてください。

迷ったときの相談先

• 税金：国税局の電話相談センターです。税務署に電話し、音声案内で「1」を選びます（国税庁）。
• 契約・特約：不動産適正取引推進機構の「不動産取引 電話相談」です。電話は0570-021-030、平日10時〜16時です。
• ローン：今のローンと新しいローンの金融機関です。今のローンの扱いと、つなぎの借入れがあるかを聞きます。

聞く順番の例です。売り出す前に、不動産会社に売れそうな値段を、金融機関にローンの扱いを、税務署に税金の特例を聞きます。返済額は住宅ローン計算で試せます。

最終確認日：2026年10月7日 ／ 関連：自宅売却の流れ7ステップ・住宅ローンは年収でいくらまで？・住宅ローン計算