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手付金・申込金・ローン特約｜契約をやめたらお金は戻る？

情報の確認日 2026年9月29日約16分で読めます公開日 2026年9月29日

制度は変わることがあります。手続きの前に公式情報もご確認ください。

結論から書きます。申込金（預り金）は、契約する前にやめれば原則として返ってきます。手付金は、相手が契約の履行に着手するまで（多くは契約書の「手付解除期日」まで）なら手放すことで契約をやめられますが、手付金は戻りません。ローン特約は、期日までに住宅ローンの承認が出なかったときに手付金が戻る仕組みで、決められた手続きと期日を守ることが条件です。

お金が戻る・戻らないの早見表

家を買うときに払うお金は、払う時期によって名前と性質が変わります。流れの全体は購入の流れ（10ステップ）で確認できます。下の表は一般的な整理です。実際には契約書の書き方で結果が変わります。

申込金（預り金）：契約前にやめれば原則返ってくる

気に入った物件が見つかると、購入申込書（買付証明書）を出します。新築マンションなどでは、このときに申込証拠金や「預り金」を払うことがあります。申込みは「買いたい」という意思を示す段階で、まだ売買契約ではありません。

法律のルール

宅建業法47条の2第3項と、それを受けた宅建業法施行規則16条の11第2号は、宅建業者が「申込みを撤回した人に、すでに受け取った預り金を返すのを拒むこと」を禁止しています（2026年9月29日、e-Govで条文を確認）。同じ条の第3号では、買主が手付を放棄して解除しようとするときに、正当な理由なく解除を拒んだり妨げたりすることも禁止されています。

東京都が紹介している事例

東京都住宅政策本部の「最近の不動産相談事例」（2026年1月16日更新）には、「値段の交渉に必要」と言われて預り金を払い、申込みを取り消したのに返してもらえない、という相談が載っています。都は、契約に至らなければ預り金は返されるべきお金だと説明し、高額の預り金を受け取らないよう業者を指導していると紹介しています。

払う前にできること

• 何のためのお金か（申込金・預り金・手付金のどれか）を確認する。
• 金額、名目、「契約しなかったら返す」ことが書かれた受け取りの書面をもらう。
• 返してもらえないときは、下の「相談窓口」にある都県の担当課に相談する。

※このルールは宅建業者が相手の場合です。個人どうしで直接取引するときは、宅建業法の対象になりません（東京都・群馬県の相談窓口の案内より）。

手付金：「手付解除」できるのは期限まで

手付金は、売買契約を結ぶときに買主が売主に払うお金です。最後は代金の一部に充てられます。不動産ジャパン（不動産流通推進センター）は、物件価格の10〜20％程度が一般的と説明しています（2026年9月29日確認）。

解約手付のしくみ（民法557条）

民法557条では、手付を払ったあとでも、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を実際に差し出して、契約を解除できます。これを解約手付といいます。理由はいりません。

ただし、「相手方が契約の履行に着手した後」は、この方法では解除できません。何が「履行の着手」にあたるかは、事情によって判断が分かれることがあります。そのため、契約書では「手付解除期日（この日まで手付解除ができる）」を決めておくのが一般的です。不動産ジャパンは、手付解除を認めない契約や、期間を限る契約も当事者の合意でできると説明しています。

売主が宅建業者のときのルール

• 手付金は代金の2割まで（宅建業法39条1項）。
• どんな名前の手付でも、解約手付として扱われる。相手方が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して解除できる（39条2項）。
• これより買主に不利な特約は無効（39条3項）。

このルールは、買主も宅建業者である取引には使われません（78条2項）。一般の人が業者から買うときに使われます。契約書の手付解除期日がこのルールとどう関係するかは、個別の契約で判断が分かれることがあるので、気になるときは専門家に相談してください。

手付金の保全措置（宅建業法41条・41条の2）

売主の業者が引き渡し前に倒産すると、払ったお金が戻らないおそれがあります。そこで、売主が宅建業者の場合、一定の額を超える「手付金等」を受け取る前に、銀行の保証や保険などで返せる状態にしておくこと（手付金等の保全措置）が義務になっています。「手付金等」には、契約してから引き渡しまでに払う中間金なども含まれます。

※買主への所有権移転の登記がされたときなどは除かれます。2026年9月29日、e-Govで条文を確認。

業者が必要な保全措置をしないときは、買主は手付金等を払わないことができます（41条4項、41条の2第5項）。保全措置の内容は重要事項説明で説明される項目です（35条1項10号）。売主が個人の中古物件ではこの義務はありません。仲介会社によっては手付金等保管制度を使えることがあるので、聞いてみましょう。

ローン特約：本審査に落ちたら手付金は戻る？

ローン特約（融資特約）は、住宅ローンの承認が得られなかったときに、買主が契約を白紙に戻せるようにする約束です。白紙に戻れば、払った手付金は返ってきます。法律で内容が決まっているものではなく、契約書に書かれた条項がすべてです。宅建業法は、ローンのあっせんがあるときに「借入れができなかったときの措置」を重要事項説明と契約の書面に書くよう求めています（35条1項12号、37条1項9号）。

2つの型の違い

解除権留保型では、期日を過ぎると解除できなくなり、代金を払えないことが買主の違約になるおそれがあります（不動産流通推進センターのQ&Aより）。民法97条では、意思表示は相手に届いた時に効力が生じます。全日本不動産協会の月刊誌では、解除の通知が仲介業者のところで止まり、期日までに売主に届かなかったトラブルが紹介されています。通知は書面で、売主に届いたことを確かめるのが安全です。

本審査に落ちたときの流れ（一般的な例）

1. 契約書のローン特約を読み直す

   型、期日、金融機関名、借入額を確認します。

2. すぐに仲介会社（または売主の業者）に連絡する

   否決の通知が書面で出たら、写しを用意します。

3. 解除の手続きをする

   解除権留保型なら、期日までに売主へ解除の意思を伝えます。解除条件型でも、白紙解除の確認書などを交わしておくと後で困りません。

4. 手付金の返還を受ける

   返してもらう日と方法を書面で決めます。仲介手数料をすでに払っている場合の扱いも確認します。

別の金融機関で借りられそうなときは、売主の合意を得て期日を延ばす方法もあります。その場合は覚書などの書面にします。

特約が使えないおそれがあるケース

• 必要な手続きを怠った：不動産ジャパンは、買主が審査に必要な手続きを怠った場合はローン特約が使えないと説明しています。本審査は契約後すぐに申し込み、書類は早めに出しましょう。
• わざと審査に落ちるようにした：たとえば本審査の途中で新しい借入れをするなどです。民法130条（条件の成就の妨害等）の考え方から、解除が認められないおそれがあります。
• 書かれた金融機関に申し込んでいない：複数の金融機関が書かれている場合、すべてに申し込む必要があると考えられています（不動産適正取引推進機構のQ&A）。

金融機関の指定・借入額・ペアローンの注意

東京都の相談事例には、ローンが通らなかったのに「ほかの銀行に申し込めるから解除できない」と言われた相談があります。都は、契約の前に金融機関、借入額、金利、借入期間などを具体的に書くことが大切で、あいまいな書き方は争いのもとになると説明しています。

夫婦などでペアローンや収入合算で借りる予定なら、2人分の借入れがそろうことが前提になっているかを確かめます。1人分だけ承認されて必要な額に届かないときに特約が使えるかは、条項の書き方によります。「全部または一部が承認されなかったとき」のように、一部の否決も対象になるかを見ておきましょう。

事前審査と本審査の違いは用語集の住宅ローン事前審査・住宅ローン本審査で、返済額の目安はローン返済シミュレーションで確かめられます。

違約金：期限を過ぎてからやめると

手付解除の期限を過ぎたあとや、相手が履行に着手したあとに自分の都合でやめると、契約違反（債務不履行）として扱われることがあります。その場合は、契約書の違約金の定めに従ってお金を払うことになります。不動産ジャパンは、違約金はおおむね売買代金の20％までの範囲で決めることが多いと説明しています。

売主が宅建業者で、買主が一般の人の場合は、損害賠償の予定額と違約金を合わせて代金の2割を超える定めはできません。超えた部分は無効です（宅建業法38条）。売主が個人の場合、宅建業法による上限はないので、契約書の金額をよく確認しましょう。

クーリング・オフ：業者が売主で、事務所等以外で申し込んだとき

宅建業法37条の2のクーリング・オフは、次の条件にあてはまるときに使えます（2026年9月29日、e-Govで条文を確認）。

• 売主が宅建業者であること（個人が売主の仲介物件は対象外）。
• 事務所や、土地に定着した建物内の案内所など「事務所等」以外の場所で申込みや契約をしたこと。事務所等で申し込み、別の場所で契約した場合は対象外。
• 自分から「自宅や勤務先で説明してほしい」と申し出て、そこで申込み・契約をした場合は対象外（施行規則16条の5）。
• クーリング・オフできることを書面で告げられた日から数えて8日を過ぎていないこと。
• 物件の引き渡しを受け、代金を全部払っていないこと。

やめるときは書面で伝えます。書面を出した時に効力が生じ、業者は損害賠償や違約金を求められず、受け取った手付金などを速やかに返さなければなりません。

東京都の相談から見える傾向

東京都の「不動産取引に関する相談及び指導等の概要（令和6年度）」（2025年11月19日公表）によると、売買の電話相談は3,452件でした。内容で多かったのは「契約内容」738件、「契約前相談」551件、「契約解除」312件です。契約の中身と、やめるときのお金の問題で悩む人が多いことがわかります。

都の相談事例でも、ローン特約の金融機関があいまいだった例、申込み時の預り金が返ってこない例が取り上げられています。どちらも、払う前・署名する前に書面で確かめることで防ぎやすいトラブルです。

契約前に確認するチェックリスト

重要事項説明書と売買契約書の案は、契約の数日前にもらって読んでおくと安心です。

用語の意味は用語集の重要事項説明書・売買契約書・手付解除で確認できます。契約時にかかる印紙税などの諸費用は諸費用の計算で、契約後の段取りは引き渡し前にやることチェックリストでまとめています。

困ったときの相談窓口

いずれも2026年9月29日に各公式ページで確認しました。都県の担当課は、主に宅建業法に関わる相談を受け付けています。契約の解除や損害賠償など、民事の争いそのものは対象外とする窓口もあり、その場合は弁護士の法律相談などを案内されます。

このほか、不動産会社が入っている保証協会は、会員の業者との取引についての苦情の申出を受け付けます（宅建業法64条の5）。どの協会かは、重要事項説明書の「供託所等に関する説明」に書かれています。

まとめ

申込金（預り金）は、契約前にやめれば原則返ってきます。手付金は、期限内なら手放すことで契約をやめられますが、戻りません。ローン特約は、期日と手続きを守れば手付金が戻る仕組みですが、型や金融機関の書き方で結果が変わります。売主が宅建業者なら、手付金と違約金の上限、保全措置、クーリング・オフで買主が守られています。どの場面でも、最後は契約書の条項が優先します。署名する前にチェック表で確かめ、わからない点は書面で質問しましょう。

最終確認日：2026年9月29日 ／ 関連：購入の流れ ／ 諸費用の計算 ／ 中古マンションの値下げ交渉 ／ 引き渡し前チェックリスト