カテゴリ：ローン

50代・60代からの住宅購入：完済年齢、現金かローンか、リ・バース60、老後の住み替え先

情報の確認日 2026年9月29日約14分で読めます公開日 2026年9月29日

制度は変わることがあります。手続きの前に公式情報もご確認ください。

50代・60代で家を買う人の多くは、「老後を安心して暮らせる家」を求めています。一方で、ローンを何歳まで返すのか、退職金や年金とどう組み合わせるのかは、若い世代より慎重に考える必要があります。この記事では、公的な情報で確かめた年齢の条件と、60歳から使えるローンの仕組み、住み替え先の選び方を整理します。

住宅ローンは何歳まで借りられる？

住宅ローンには、申し込むときの年齢と、返し終えるときの年齢に上限があります。基準がはっきり公開されている例として、フラット35の条件を見てみましょう（住宅金融支援機構の公式ページで2026年9月29日に確認）。

• 申し込むときの年齢：満70歳未満（下で説明する親子リレー返済を使う場合は、70歳以上でも申し込めます）
• 借りられる期間：15年以上。ただし、申し込む人か連帯債務者が満60歳以上なら10年以上
• 期間の上限：「80歳 − 申し込むときの年齢」と35年の、短いほう。つまり80歳までに返し終える計算です

申し込む年齢ごとに、借りられる最長の期間を計算すると次のようになります。

※フラット35の「80歳 − 申込時の年齢」で当サイトが計算した例です（誕生日ちょうどに申し込む場合）。フラット35の親子リレー返済の説明では、年齢の1歳未満の端数を切り上げた計算例が示されています。実際の期間は金融機関で確認してください。出典：住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」（2026年9月29日確認）。

民間の金融機関の住宅ローンにも年齢の条件がありますが、上限の年齢や、完済時の年齢の考え方は金融機関ごとに違います。同じ条件で複数の金融機関に確認すると違いがわかります。

「借りられる」と「返せる」は別に考える

たとえば55歳で25年のローンを組むと、65歳で仕事を辞めたとしても、その後15年間は年金などで返し続けることになります。審査に通ることと、老後の家計で無理なく返せることは別の話です。

• 年金の見込み額を確かめる：50歳以上の人に届く「ねんきん定期便」や、日本年金機構の「ねんきんネット」で、将来の年金の見込み額を確かめられます。
• 退職金をあてにしすぎない：「退職金で残りを一括で返す」計画は、退職金の額が思ったより少ない、医療や家族のために使う必要が出る、といったことで崩れることがあります。退職金を使う場合も、いくらを返済にあて、いくらを手元に残すかを先に決めておきます。
• 返済期間を短くすると毎月の返済は増える：同じ額を借りても、期間が短いほど毎月の返済額は大きくなります。年齢から決まる期間で毎月いくらになるかは、住宅ローン返済シミュレーターで確かめられます。

年収から見た予算の目安や、家計から「毎月返せる額」を逆算する手順は、住宅ローンはいくらまで？年収別・無理なく返せる予算の早見表で説明しています。この記事では、年齢に関係する点だけを扱います。

子と2代で返す「親子リレー返済」

フラット35には、親と子の2代で返していく「親子リレー返済」があります。後継者（あとを継いで返す人）は、次の3つをすべて満たす必要があります（2026年9月29日確認）。

• 申し込む人の子・孫など（直系の子孫）か、その配偶者で、定期的な収入がある人
• 申し込むときの年齢が満70歳未満
• 連帯債務者になる人（1人だけ）

借りる期間は、親の年齢ではなく後継者の年齢をもとに決めます。期間を長くできる一方で、子どもが自分の家を買うときのローンの審査に影響することも考えられます。家族でよく話し合ってから決めましょう。

現金で買うか、ローンを使うか

家を売ったお金や退職金があって、現金で買える人もいます。どちらがよいかは人によって違います。ここでは考え方の材料を並べます。

手元に残しておきたいお金

現金で買う場合も、ローンを使う場合も、家とは別に次のようなお金を残せるかを確かめます。

• 医療や介護にかかるお金
• 家の修繕のお金（マンションの修繕積立金の値上げ、戸建ての外壁・屋根の修理など）
• 毎年の固定資産税、火災保険・地震保険の保険料
• 買うときの諸費用（登記・仲介手数料・税金など。諸費用計算で目安を出せます）

お金をどう運用するか、いくら残すのがよいかは、家族の状況や資産によって大きく違います。この記事では個別の判断はできません。必要に応じて、ファイナンシャルプランナーや金融機関に相談してください。

住宅ローン控除の条件（年齢に関係するところ）

住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて税金が戻る制度です。国税庁の説明（令和8年4月1日現在の法令による。2026年9月29日確認）では、次のような条件があります。

• ローンが10年以上にわたって分割で返すものであること
• その年の合計所得金額が2,000万円以下であること（小さい住宅の特例を使う場合は1,000万円以下）
• 家を取得してから6か月以内に住み始め、控除を受ける年の年末まで住み続けていること

50・60代で特に気をつけたいのは、繰上返済との関係です。国税庁の説明では、繰上返済によって借入期間が10年未満になると、その年以降は控除を受けられません（国税庁 No.1225、2026年9月29日確認）。退職金で早めに返す予定がある人は、控除がどうなるかも合わせて考えましょう。

また、控除は払った税金から戻る仕組みなので、年金生活で納める税金が少ないと、戻る額も小さくなります。床面積や住宅の省エネ性能など、ほかの条件は住宅ローン控除2026の解説にまとめています。

今の家を売って買い替える場合の注意

自宅を売って利益が出たときは、条件を満たせば利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁 No.3302、令和8年4月1日現在の法令による）。ただし、この特例と住宅ローン控除は同時には使えない期間があります。国税庁の説明では、新しい家に住み始めた年・その前年・前々年に、この特例を使っていると、住宅ローン控除は受けられません。住み始めた年の翌年から3年目までに、この特例を使う売却をした場合も同じです（2026年9月29日確認）。売る時期と買う時期が近い人は、税務署か税理士に確認してから進めましょう。

団信（団体信用生命保険）の年齢

団体信用生命保険（団信）は、借りた人が亡くなったときなどに、残りのローンが返される保険です。フラット35の新機構団信は、申込書を書く日に満15歳以上満70歳未満の人が入れて、保障は満80歳の誕生日がある月の末日までです（2026年9月29日確認）。加入には生命保険会社の承諾が必要で、健康状態によっては入れないこともあります。フラット35は、健康上の理由などで団信に入らない場合も利用できます。

民間の住宅ローンの団信の条件（入れる年齢、保障が終わる年齢、健康状態の扱い）は、金融機関ごとに違います。

60歳からのローン「リ・バース60」

リ・バース60は、住宅金融支援機構と提携した民間の金融機関が扱う、60歳以上の人向けの住宅ローンです。いわゆる「リバースモーゲージ型」のローンで、ふつうの住宅ローンとは返し方が大きく違います（以下、住宅金融支援機構の公式ページで2026年9月29日に確認）。

しくみ

• 毎月払うのは利息だけです。元金は毎月は返しません。
• 元金は、借りた人が亡くなったときに、相続人が一括で返すか、家（担保の住宅と土地）を売って返します。相続人が一括で返せば家を残せますが、売って返す場合は家は残りません。
• 家には第1順位の抵当権が付きます。
• 夫婦などで借りて一方が亡くなったときは、契約している金融機関に連絡して、その後の返し方を相談します。借りた人全員が亡くなったあと、返し終えるまでの目安は6か月〜1年程度とされています。

主な利用条件

上限は「担保の評価額」の割合で決まります。評価額は買う値段と同じとは限らないので、購入に使う場合は、自分で出すお金（家を売ったお金や預金）がかなり必要になります。また、実際の条件は取り扱う金融機関ごとに違い、どこでも扱っているわけではありません。取扱金融機関は機構のページで確認できます。

ノンリコース型とリコース型の違い

家を売っても、売ったお金で元金を返しきれないことがあります。そのとき残った借金をどうするかで、2つの型があります。

※住宅金融支援機構の公式ページによると、利用者の約99%がノンリコース型を選んでいます（2026年9月29日確認）。

相続人への影響と注意点

• 家を子に残したいなら、相続人が元金を一括で返す必要があります。家族と事前に話し合っておくことが大切です。
• ノンリコース型でも税金がかかることがある：返さなくてよくなった借金の分は「債務免除益」とみなされ、一時所得として所得税などがかかる可能性があると、機構のページに書かれています。
• 家を売って利益が出た場合：売った値段が買ったときの値段を上回ると、その分に譲渡所得として税金がかかる場合があります。
• 変動金利の場合：毎月払うのは利息なので、金利が上がると毎月の支払いも増えます。
• 住宅ローン控除：元金を毎月返さない仕組みのため、上で説明した「10年以上にわたって分割で返す」という条件に合わない可能性が高いと考えられます。使う前に、金融機関や税務署で確認してください。

税金のことは状況によって変わるので、税務署や税理士に相談しましょう。

老後の住み替え先の選び方

50・60代の住み替えでは、「今の暮らしやすさ」だけでなく、「10年後、20年後に体が弱っても暮らせるか」を考えます。

駅・病院・お店までの距離

• 車を運転しなくなっても暮らせるか。駅、バス停、スーパー、かかりつけにしたい病院まで歩いて行けるかを、実際に歩いて確かめます。
• 坂道や階段が多い道は、地図では距離が短くても負担になります。
• 子どもの家や、通いたい場所（趣味・地域の集まり）への行きやすさも考えます。

バリアフリー

• 玄関・廊下・浴室の段差、手すりを付けられる壁か、廊下やトイレの広さ。
• マンションなら、エレベーターがあるか、建物の入口から部屋まで段差なく行けるか。
• 戸建てなら、寝室・トイレ・浴室を1階にまとめられるか。

マンションは「管理」を見る

マンションは、建物の手入れを管理組合で行います。管理費と修繕積立金は、住んでいる限り毎月かかり、年金生活になっても続きます。修繕積立金は途中で上がることがあるので、長期修繕計画や積立金の残高を購入前に確かめましょう（修繕積立金の値上げを購入前に確かめる方法）。火災保険の考え方はマンションの火災保険の相場で説明しています。

戸建ては維持費を自分で用意する

戸建てには修繕積立金がないかわりに、外壁や屋根、水回りの修理のお金を自分でためておく必要があります。庭の手入れや雪かき、2階への上り下りが負担になることもあります。「今の戸建てがきつくなってきたから住み替える」という人は、次の家で同じことが起きないかを見ておきましょう。

災害への備え

水害・土砂災害・地震などのリスクは、市町村が公開しているハザードマップで確かめられます。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、洪水や土砂災害などのリスクを地図に重ねて見られ、各市町村のハザードマップへのリンクもまとまっています。避難所までの道のりが、自分の足で歩けるかも確かめておきましょう。

親との同居・二世帯住宅

50代では、親の介護などをきっかけに、親との同居や近くへの住み替え、二世帯住宅を考える人もいます。

• 親からの資金援助：親や祖父母から住宅を買うためのお金をもらう場合、条件を満たせば一定の額まで贈与税がかからない特例があります。この特例は2026年12月31日までの贈与が対象で、年齢・所得・床面積などの条件や翌年の申告が必要です。詳しくは住宅取得資金贈与の非課税は2026年末まで｜条件と申告をご覧ください。
• 名義（持分）とお金の出し方をそろえる：家の持分と、実際に誰がいくら出したかがずれると、贈与税の問題が出ることがあります。登記の前に、税務署や税理士、司法書士に確認しましょう。
• きょうだいとの話し合い：親のお金を使ったり、親の土地に建てたりすると、将来の相続のときに、きょうだいとの間で問題になることがあります。早めに家族で話し合い、必要なら専門家に相談しておくと安心です。
• ローン：親と子の2代で返すなら、上で説明したフラット35の親子リレー返済があります。

まとめ

50・60代からの住宅購入では、まず「何歳まで返すか」と「老後の家計で返せるか」を分けて考えます。フラット35は申し込むときに70歳未満で、80歳までに返し終える期間で借ります（2026年9月29日確認）。民間の条件は金融機関ごとに違います。現金で買うかローンを使うかは、医療・介護・修繕のお金を手元に残せるかで考え、ローンなら住宅ローン控除の条件（10年以上の返済など）と団信の年齢も確かめます。60歳以上なら、毎月は利息だけを払うリ・バース60もありますが、相続人が元金を返すか家を売ることになる点を家族と共有しておきましょう。住み替え先は、駅や病院への近さ、段差の少なさ、管理や維持費まで含めて選びます。

最終確認日：2026年9月29日 ／ 関連：ローン計算・諸費用計算・予算の決め方・修繕積立金・火災保険・住宅資金の贈与