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退去費用（原状回復費用）は誰が払う？国交省ガイドラインで判断

情報の確認日 2026年9月30日約18分で読めます公開日 2026年9月30日

制度は変わることがあります。手続きの前に公式情報もご確認ください。

結論から書きます。ふつうに暮らしてできた傷みや、年月で古くなった分は、原則として貸主（大家さん）の負担です。借主の不注意や、わざと付けた傷・汚れは借主の負担ですが、壁紙などは住んだ年数に応じて負担が小さくなります。契約書に「特約」があるときは、その中身と、契約前に説明を受けたかを確認しましょう。

基本のルール：借主が直すのは「自分の責任でできた傷み」だけ

民法621条は、借主が部屋を返すときに元に戻す義務（原状回復義務）を定めています。ただし、ふつうに使ってできた傷み（通常損耗）と、年月がたって古くなった分（経年変化）は、この義務から外されています。また、借主に責任のない理由でできた傷みも対象外です（2026年9月30日、e-Govで条文を確認）。この条文は2020年4月1日に施行された改正民法で加わりました。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2011年8月）も、同じ考え方です。ガイドラインは、原状回復を「借りた当時の状態に戻すこと」ではないと明記しています。借主が負担するのは、わざと（故意）や不注意（過失）、借りた物を注意して使う義務（善管注意義務）に反した使い方、ふつうを超える使い方でできた傷みを直す費用です。通常損耗や経年変化を直す費用は家賃に含まれている、というのがその理由です。

ガイドラインは、事例を次のように分けています。

ガイドラインは法律ではなく、使うことを強制するものでもありません。最後は契約の内容や部屋の使い方によって個別に判断される、とガイドライン自身が書いています。それでも、国が裁判例や取引の実務を踏まえてまとめた一般的な基準なので、話し合いの目安になります。ガイドラインの冒頭では、貸主・借主や不動産会社のほか、消費生活センターなどの相談窓口でも活用されることを期待すると書かれています。

かかる・かからない早見表

ガイドラインの別表1・別表3に載っている事例から、よく問題になるものをまとめました。表の「貸主」「借主」は、ガイドラインが「〜と判断されることが多い」「〜が妥当と考えられる」などと示している一般的な目安で、必ずそうなるという意味ではありません。ここに載っていない事例は、ガイドラインの考え方（上の区分）と契約書で個別に判断されます。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」別表1・別表3（2026年9月30日、国交省サイトのPDFで確認）。

ガイドラインは、Aに分けられるものでも、傷みの程度によってはBに近いと判断されることがある、とも書いています。「表でAだから絶対に0円」と言い切れるわけではない点に注意してください。

年数がたつと、借主の負担は小さくなる

借主に責任がある傷みでも、修理代の全額を借主が払うとは限りません。壁紙などは、借主が住んでいなくても年月とともに価値が下がります。その下がった分は家賃で払ってきたはずなので、同じ分を退去時にもう一度払うのは二重になる、というのがガイドラインの考え方です。

計算のしかた

ガイドラインは、税法の減価償却の考え方を参考にしています。壁紙（クロス）やカーペット、クッションフロアは6年で価値が1円になるように、まっすぐ下がる線（定額法）で借主の負担割合を決めます。2007年の税制改正に合わせて、2011年の再改訂で残りの価値が「10％」から「1円」に変わりました。

計算例：壁紙を一面張り替える場合

借主の不注意で、壁紙1面（10㎡）に張替えが必要な傷を付けたとします。工事単価は説明のための仮の数字（1㎡あたり1,200円）で、相場ではありません。工事費は 10㎡ × 1,200円 ＝ 12,000円 です。入居時に壁紙が新しく張り替えられていた場合、借主の負担は次のように減ります。

借主の負担額は、12,000円 × 負担割合（分数のまま計算）。実際の請求では、工事費とは別に廃材の処分費などの諸経費がかかる場合があります。また、実際の工事単価がこの計算の単価より高いからといって、必ずしも不当な請求というわけではありません（国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに関する参考資料」2023年3月、p.18）。

入居したときに、壁紙がすでに3年たっていたことを貸主と借主で確認していた場合は、入居年数に3年を足します。2年住んで退去したなら経過年数は5年で、負担割合は 1 − 5/6 ＝ 1/6、負担額は 12,000円 × 1/6 ＝ 2,000円 です。

年数では減らないもの

• フローリングの部分補修：長く使える部分なので、部分的に直す費用は年数を考えず借主の負担です。ただし、床全体が傷んで全面を張り替えるときは、建物の耐用年数（例：木造22年、鉄筋コンクリート造47年）で負担割合を計算します。
• 畳表・ふすま紙・障子紙：消耗品に近いため、年数を考えず、傷めた借主の負担です。
• 鍵をなくした場合：年数を考えず、シリンダーの交換費用を借主が負担します。
• クリーニング：年数は考えません。借主が負担するのは、ふだんの掃除や退去時の掃除をしなかった場合です。

主な設備の耐用年数（ガイドラインより）

出典：国交省ガイドライン別表2、同「参考資料」（2023年3月）の耐用年数表。2026年9月30日確認。

負担する範囲（単位）

借主が負担するのは、傷んだ部分を直せる最小限の範囲が基本です。

• 壁紙：㎡単位が望ましいとされます。ただし、傷んだ所だけ張り替えると色の違いが目立つため、傷んだ所を含む一面分までは借主負担もやむをえないとされています。部屋全体の色合わせのための張替えは貸主負担です。
• たばこのヤニ・臭い：部屋全体の壁紙が変色したり臭いが付いたりした場合だけ、部屋全体のクリーニングや張替えを借主負担とするのが妥当とされています。

耐用年数を過ぎても0円とは限らない

耐用年数を過ぎた壁紙でも、まだ使える状態のものを借主がわざと傷めた場合は、費用の負担が必要になることがあります。ガイドラインは、壁紙にわざと落書きをした場合の、消すための工事費などを例に挙げています。

特約があるときの注意点

契約書に「退去時のクリーニング代は借主負担」などの特約が書かれていることがあります。契約は自由に決められるのが原則ですが、通常損耗まで借主に負担させる特約は、借主に予想していない負担を課すものなので、有効になるための条件があります。

最高裁の判決（2005年12月16日）

最高裁判所第二小法廷は、通常損耗の修理代を借主に負担させるには、負担する通常損耗の範囲が契約書に具体的に書かれているか、貸主が口頭で説明して借主がはっきり理解し、合意したと認められるなど、特約がはっきり合意されていることが必要だと判断しました（平成16年（受）第1573号、2026年9月30日に裁判所の判例検索で確認）。

ガイドラインが示す3つの要件

1. 特約が必要で、暴利的でないなど、客観的・合理的な理由があること
2. 借主が、通常の原状回復を超える負担をすると分かっていること
3. 借主が、その負担をすると意思表示していること

クリーニング特約については、借主が負担する内容・範囲が示されているか、通常損耗の分も負担させる趣旨とその範囲が書かれているか口頭で説明されたか、金額が妥当か、といった点から有効かどうかが判断される、とガイドラインのQ&Aは説明しています。

また、消費者契約法10条は、法律のふつうのルールより消費者の権利を制限したり義務を重くしたりする条項で、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものを無効としています（2026年9月30日、e-Govで条文を確認）。特約が有効かどうかは個別の事情で判断が分かれるので、迷ったときは下の相談窓口に相談してください。

東京都の物件は「東京ルール」

東京都には「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」（賃貸住宅紛争防止条例、2004年10月1日施行）があります。都内の住まい用の賃貸住宅の新しい契約（2004年10月1日以降。更新の契約は対象外）で、不動産会社（宅地建物取引業者）が仲介・代理をするときは、重要事項説明に併せて、次のような事項を書いた書面を渡して説明することが義務です（借主が承諾すれば電子メールなどでの提供も可。2022年5月18日施行の改正）。

• 退去時の原状回復についての基本的な考え方
• 入居中の修繕についての基本的な考え方
• 実際の契約で借主が負担する内容（特約の有無など）
• 入居中の設備の修繕・維持管理の連絡先

東京都は独自の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」も公表しています。都内の物件を借りたときの説明書面は、退去前にもう一度読み返しましょう。

神奈川・埼玉・千葉、その他の県

神奈川県・埼玉県・千葉県は、条例ではなく3県の共通の取り扱いとして、不動産会社に、住まい用の建物の賃貸借の契約前に「ガイドラインの原状回復の定義」と「ガイドラインを超える負担を課す特約の具体的な内容」を説明するよう求めています（2004年9月10日から。2026年9月30日に神奈川県・千葉県のページで確認）。茨城県・栃木県・群馬県については、同じような取り扱いがあるかをこの記事では確認できていません。どの県の物件でも、国交省のガイドラインと契約書の内容で考えるのが基本です。

なお、宅建業法では、不動産会社が賃貸の仲介をするとき、敷金など契約終了時に精算するお金の精算に関する事項を重要事項として説明することになっています（宅建業法35条1項14号、施行規則16条の4の3第11号）。

退去の前後にやること

1. 入居時の記録を探す

   入居時のチェックリストや写真があれば用意します。ガイドラインは、入居時と退去時に立ち会って部屋の状態を確認し、写真を撮ることがトラブル防止に有効だとしています。記録がない場合も、退去前に部屋の写真を撮っておきましょう。

2. 契約書と特約を読み直す

   退去の予告期限（何か月前までに知らせるか）、原状回復の条件、特約の中身を確認します。

3. ふだんの掃除をしてから明け渡す

   荷物をすべて出し、掃除をしてから返します。ゴミの撤去、掃き掃除・拭き掃除、水回りやレンジ回りの油汚れを落とす程度は、借主がすることとされています。

4. 立会いでは、サインの意味を確かめる

   傷があることを確認しただけのサインなら、費用の負担まで認めたことにはならないと考えられます。負担を了承する内容にサインすると、基本的にはそれに基づいて負担額が決まります。ただし、原状回復の特約がない契約なら、借主の故意・過失などによらない傷みは、もともと借主が負担するものではありません。サインをしていても、その分まで払う理由はないと主張できる、とガイドラインのQ&Aは説明しています（特約があっても、必ず有効とは限りません）。疑問はその場で質問し、分からない書類にはすぐサインしないようにしましょう。

5. 精算書の内訳を確認する

   場所ごとの単価・面積、経過年数、負担割合が書かれているかを見ます。貸主には敷金から差し引く原状回復費用を説明する義務があり、借主は明細を求めることができる、とガイドラインのQ&Aは説明しています。

6. 敷金の返還を受ける

   民法622条の2では、貸主は、賃貸借が終わって部屋の返還を受けたときに、敷金から未払いの家賃などを差し引いた残りを返さなければなりません。敷金の返還を求められるのは、原則として部屋を明け渡したあとです。

納得できないときの相談先

まずは貸主や管理会社に、根拠（写真・契約書・ガイドライン）を示して話し合うのが基本です。まとまらないときは、次の窓口があります（2026年9月30日に各公式ページで確認）。窓口は一般的な助言や案内をするところで、個別の事情によっては弁護士などへの相談を勧められることがあります。

神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬の各県の不動産取引の相談窓口は、手付金・ローン特約の記事の「困ったときの相談窓口」にまとめています。県の窓口は、主に不動産会社の対応が宅建業法に反していないかについての相談を受け付けます。

話し合いで解決しないときの手続きとして、60万円以下のお金の支払いを求める場合は、簡易裁判所の少額訴訟を使えます（民事訴訟法368条）。原則1回の審理で判決が出る手続きです。ほかに、簡易裁判所での民事調停もあります。

国民生活センターによると、PIO-NET（全国の消費生活相談の情報）に登録された賃貸住宅の原状回復トラブルの相談は、2025年度に14,711件ありました（2026年5月31日現在の集計。消費生活センター等からの経由相談を除く）。困っているのはあなただけではありません。早めに相談しましょう。

家を買って賃貸から引っ越す人へ

家を買って今の賃貸から引っ越すときは、退去の予告期限と、新居の引渡し日が重なるように段取りを組むと、家賃の二重払いを減らせます。引越しの見積もりや転出届・転入届などの手続きは、引き渡し前にやることチェックリストにまとめています。引越し代を含む購入時のお金の全体は諸費用の計算で、流れは購入の流れで確認できます。

まとめ

退去時に借主が払うのは、わざとや不注意、手入れ不足でできた傷みを直す費用です。画びょうの穴、家具の跡、日焼け、電気ヤケなど、ふつうに暮らしてできた傷みは、原則として貸主の負担です。借主に責任がある場合でも、壁紙などは年数に応じて負担が減り、6年を過ぎると残りの価値は1円とみなされます。通常損耗まで負担させる特約は、範囲がはっきり書かれ、借主が理解して合意していることなどが必要です。入居時と退去時の写真、精算書の内訳の確認で、自分の身を守りましょう。

最終確認日：2026年9月30日 ／ 関連：引き渡し前チェックリスト ／ 手付金・ローン特約 ／ 諸費用の計算 ／ 購入の流れ