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「家賃保証」の落とし穴｜サブリース契約の前に確認する10項目

情報の確認日 2026年9月29日約14分で読めます公開日 2026年9月29日

制度は変わることがあります。手続きの前に公式情報もご確認ください。

投資用のワンルームマンションやアパート建築をすすめられて、「家賃保証があるから安心」と言われた人に向けた記事です。サブリース（一括借上げ）の仕組みと、契約の前に書面で確かめたい10項目、困ったときの相談先を、法律の条文と国の資料をもとにまとめました。

サブリース（家賃保証）の仕組み

サブリースでは、オーナー（あなた）が持つ部屋や建物を、サブリース業者がまとめて借ります。業者はそれを入居者に又貸し（転貸）し、入居者から家賃を受け取ります。オーナーは、業者から決まった額の家賃を受け取ります。

• オーナー → サブリース業者：部屋を貸す（この契約を法律では「特定賃貸借契約」、業界では「マスターリース」と呼びます）
• サブリース業者 → 入居者：部屋を又貸しする

空室があってもオーナーには家賃が入る、管理の手間が少ない、といった良い面があります。一方で、消費者庁や国土交通省は、家賃の減額をめぐるトラブルが起きているとして、注意をよびかけています。

ここで大切なのは、サブリース業者は「借主」だという点です。借主を守るための法律（借地借家法）は、業者の側にも使われます。これが「家賃保証なのに下がる」「オーナーからはやめにくい」の理由です。

サブリース新法でできたルール

2020年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和2年法律第60号。以下「サブリース新法」）ができ、サブリース業者に次のルールが決められました（2026年9月29日時点でe-Govの条文を確認）。

国土交通省の「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」は、次のような点も示しています。

• 広告で「家賃保証」などと書くときは、そのすぐ近くに、家賃の定期的な見直しがあることと、借地借家法第32条によって家賃が減額されることがあることを、はっきり書く必要があります。
• 「原状回復の費用はすべて業者が負担する」「修繕費はすべて業者が負担する」と、事実と違う説明をするのは、不当な勧誘の例です。家賃が下がるリスクや、契約期間中でも解除されることがある点を、わざと説明しないのも同じです。
• 重要事項の説明から契約までは、1週間程度の期間をおくことが望ましいとされています。

違反した業者には、国の監督処分や罰則があります。

契約前に確認する10項目

重要事項説明の書面と契約書、広告やパンフレットを手元にそろえて、次の表を1行ずつ確かめましょう。わからない項目は、その場で質問し、答えを書面でもらうと安心です。

施行規則＝賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則。号数は2026年9月29日時点でe-Govの条文を確認しました。

10番目の「お金の計画」では、家賃がいまより下がった場合、空室がある場合、ローンの金利が上がった場合など、いくつかの場面を自分で想定して、毎月の手出しがいくらになるかを試してみましょう。ローンの返済額はローン返済シミュレーターで計算できます。金利が上がったときの影響は変動金利の利上げ、返済額はいくら上がる？も参考にしてください。

よくある落とし穴

家賃の見直しで下がる

借地借家法第32条は、税金などの負担の増減、経済事情の変動、近くの似た建物の家賃と比べて不相当になったときなどに、契約の条件にかかわらず、当事者が将来の家賃の増額や減額を求められると定めています。サブリース業者は借主なので、この規定を使って減額を求めることができます。

最高裁判所は2003年（平成15年）10月21日の判決で、建物のサブリース契約にもこの規定が使われると判断しました。減額が認められるかどうかは、契約時に家賃を決めた事情などを含めて、総合的に判断されます。

保証が「一定期間だけ」のことがある

「30年保証」のような言葉があっても、家賃そのものは数年ごとに見直す、という契約がありえます。国交省は、「家賃保証」と広告するときは見直しがあることを近くに書くよう求めています。「何年間、いくらで固定なのか」を契約書で確かめましょう。

家賃が入らない期間がある

契約によっては、最初の数か月や入居者の入れ替えのときなどに、業者が家賃を払わない期間が決められていることがあります。重要事項説明書の「責任及び免責」の欄で確かめます。

オーナーからはやめにくい

借地借家法第28条は、建物の貸主が更新を断ったり解約を申し入れたりするには「正当の事由」が必要だと定めています。サブリース契約では、オーナーが貸主、業者が借主です。そのため、条件が合わなくなっても、オーナーの側からすぐにやめられるとは限りません。反対に、業者の側からの解約を認める条項が入っていることもあります。重要事項説明には、更新・解除に関する事項と、借地借家法などの概要が含まれるので、その部分をよく聞きましょう。

修繕費・原状回復費がかかる

建物の外壁や設備の交換、入居者が出た後の原状回復など、どこまでをオーナーが払うかは契約で決まります。区分マンションの場合は、これとは別に管理組合に払う管理費や修繕積立金もあり、修繕積立金は値上げされることがあります（修繕積立金の値上げを購入前に確認する方法）。

売りにくくなることがある

サブリース契約が付いたまま売る場合、買う人はその契約の条件も含めて判断することになります。家賃の条件や解約の条件によっては、買い手が限られることがあります。売るとき・相続のときに契約がどうなるかを、事前に確かめておきましょう。

勧誘で気をつけること

「必ずもうかる」「節税になる」と言われたら

宅地建物取引業法第47条の2は、不動産会社が勧誘のときに「利益が出ることは確実だ」と誤解させるような断定的な言い方をすることを禁じています。「節税になる」「年金代わりになる」と言われたときは、どんな前提で計算したのかを書面でもらいましょう。税金への効果は人によって違います。自分の場合を知りたいときは、税理士や税務署に相談してください。

表面利回りと実質利回り

広告の「利回り」は、年間の家賃収入を物件の価格で割っただけのもの（表面利回り）であることがあります。実際には、管理費・修繕積立金、固定資産税、管理の委託料、空室、購入時の諸費用などがかかります。これらを差し引いて考えるのが実質利回りです。広告の利回りに何が含まれているのかを確かめ、自分で費用を書き出してみましょう。

恋愛感情や長時間の勧誘

東京都消費生活総合センターは、職場にかかってきた電話をきっかけに、「家賃保証があるから空室でも収入がある」と説明され、深夜まで長い時間勧誘されて投資用マンションの申込書に署名してしまった例を紹介しています。国民生活センターも、マッチングアプリなどで知り合った相手が、恋愛のような会話から投資に誘うトラブルに注意をよびかけています。サブリース新法と宅地建物取引業法は、どちらも、おどす・迷惑な時間の勧誘・断った後のしつこい勧誘を禁じています。勧誘を受けたら、日時、会社名、免許番号、担当者名、やり取りの内容をメモしておくと、相談するときに役立ちます。

住宅ローンを投資用に使う誘い

住宅金融支援機構は、フラット35は自分が住む家のためのもので、人に貸す目的では使えないとしています。わかった場合は、残りのローンの一括返済を求められ、警察への通報などもあります。業者に任せていても、借りた本人が責任を問われます。「金融機関には自分が住むと説明すればいい」と言われたら、きっぱり断りましょう。

クーリング・オフと契約の取消し

宅地建物取引業法のクーリング・オフ（第37条の2）

投資用マンションを買う契約では、次の条件にあてはまれば、書面で申込みの撤回や契約の解除ができます（クーリング・オフ）。

• 売主が不動産会社（宅地建物取引業者）自身であること
• 不動産会社の事務所など以外の場所（喫茶店など）で申込みや契約をしたこと。自分から申し出て自宅や勤務先で説明を受けた場合は、対象外です（宅地建物取引業法施行規則第16条の5）
• クーリング・オフができることを書面で告げられた日から数えて8日以内であること
• 物件の引渡しを受け、代金を全部払った後ではないこと

書面を出した時点で効力が生じます。不動産会社は損害賠償や違約金を請求できず、受け取った手付金などはすぐに全額返さなければなりません。この仕組みは売買契約のためのものです。サブリース契約そのものを結んだ後に困ったときは、下の窓口に相談してください。

消費者契約法による取消し（第4条第3項）

消費者契約法第4条第3項は、困らせるような勧誘で結ばされた契約を取り消せる場合を定めています。たとえば、帰ってほしいと言ったのに帰らない、帰りたいと言ったのに帰してくれない（1号・2号）、社会経験が少ないことにつけこみ、恋愛感情などを利用して「契約しないと関係が終わる」と告げる（6号、いわゆるデート商法）などです。取り消せるのは、取り消せる状態になった時から1年以内、契約から5年以内です（第7条第1項）。

投資用の契約にこの法律が使えるかどうかは、事情によって判断が分かれることがあります。あてはまるか迷ったら、早めに消費生活センターや弁護士に相談しましょう。

相談窓口

電話番号は2026年9月29日時点で各公式ページを確認しました。受付時間は各ページでご確認ください。

まとめ

「家賃保証」は、家賃がずっと同じという意味ではありません。サブリース業者は借主として家賃の減額を求めることができ、オーナーからの解約には条件があります。契約の前には、重要事項説明の書面で家賃の見直し、家賃が払われない期間、費用の分担、更新・解約の条件を確かめ、説明から契約まで時間をとって、専門家や相談窓口に相談しましょう。住まいの購入全体の手順は購入の流れで確認できます。

最終確認日：2026年9月29日 ／ 関連：ローン返済シミュレーター ／ 購入の流れ ／ 修繕積立金の値上げを購入前に確認する方法